Ich bin im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Die Naturparks Frankenhöhe und Steigerwald sind einer der vielen Erholungsgebiete des Landkreises Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim.
Wunderschöne Weinlagen ziehen sich durch die Parks, die sich besonders gut mit dem Fahrrad erkunden lassen. Der Landkreis im Norden von Mittelfranken ist eine Region zum Genießen, Erleben und Entdecken. Insbesondere für Familien hält er viele interessante Angebote bereit, die durch diverse Erholungseinrichtungen bereichert werden.
Auf rund 1.270 Quadratkilometer dehnt sich der bayerische Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim aus. Somit zählt er, nach Ansbach, zu dem zweitgrößten Landkreis in Mittelfranken.
Etwa 98.000 Menschen sind hier zu Hause. Neben Weißenburg-Gunzenhausen gehört Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim zu den Kreisen in Mittelfranken mit der geringsten Einwohnerzahl. Circa 77 Menschen leben hier auf einem Quadratkilometer. Folglich gilt er als der am dünnsten besiedelte Landkreis im Regierungsbezirk. Umgeben ist die fränkische Region von dem Main-Tauber-Kreis, der ein Teil des Bundeslandes Baden-Württemberg ist. Weiterhin grenzen die bayerischen Kreise Ansbach, Würzburg, Fürth, Kitzingen, Erlangen-Höchstadt und Bamberg an Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim. Charakterisierend für die hiesige Landschaft ist der Naturpark Frankenhöhe im Süden sowie der Steigerwald, der sich im Norden des Landkreises erstreckt. Er liegt eingebettet im fränkischen Schichtstufenland . Die Aisch – ein etwa 82 Kilometer langer Nebenfluss der Regnitz – entspringt in der Stadt Bad Windsheim. Insgesamt umfasst Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim fünf Städte, 16 Märkte und 17 Gemeinden. Außerdem ist er in sieben Verwaltungsgemeinschaften und ein gemeindefreies Gebiet untergliedert. Uffenheim, Bad Windsheim, Scheinfeld, Burgbernheim und Neustadt an der Aisch lauten die Städte der Region. Neustadt an der Aisch ist mit etwa 12.500 Menschen die einwohnerreichste Stadt im Landkreis. Sie agiert gleichzeitig als Verwaltungssitz des Kreises.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Immobilienmarktbericht Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim
Um einen vollumfänglichen Bericht über den Immobilienmarkt des Landkreises Neustadt a.d. Aisch-Bad Windsheim zu erstellen, werde ich verschiedene Aspekte des Marktes abdecken, wie etwa allgemeine Markttrends, Preisentwicklungen, Nachfragestrukturen und relevante demografische Faktoren. Die genaue Marktanalyse basiert auf öffentlich zugänglichen Quellen und allgemeinen Trends in der Region.
1. Einleitung
Der Landkreis Neustadt a.d. Aisch-Bad Windsheim befindet sich im mittelfränkischen Raum in Bayern und umfasst sowohl ländliche als auch urbanere Gebiete. Die Region ist für ihre historische Bedeutung und ihre landschaftliche Schönheit bekannt, was sie für Pendler aus größeren Städten wie Nürnberg oder Würzburg attraktiv macht. Im Immobilienmarkt spielen sowohl landwirtschaftliche Nutzflächen als auch Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien eine Rolle.
2. Allgemeine Marktlage
2.1 Wirtschaftliche Situation
Die wirtschaftliche Situation im Landkreis ist stabil, wobei die Region von mittelständischen Unternehmen, handwerklichen Betrieben und landwirtschaftlichen Erzeugnissen geprägt ist. Ein wachsender Pendleranteil, insbesondere in Richtung Großstädte, führt zu einer zunehmenden Nachfrage nach Wohnraum.
2.2 Demografie
Die Bevölkerung im Landkreis ist insgesamt eher ländlich geprägt, jedoch gibt es einen leichten Trend zur Verstädterung, da immer mehr Menschen aus städtischen Zentren in die ländlichen Gebiete ziehen, um von der ruhigeren Umgebung und geringeren Immobilienpreisen zu profitieren. Die Altersstruktur ist, wie in vielen ländlichen Regionen, älter, was einen Einfluss auf den Immobilienmarkt hat, insbesondere in Bezug auf barrierefreies Wohnen und seniorengerechte Immobilien.
2.3 Nachhaltigkeit und Umweltschutz
Der Trend zu nachhaltigeren und energieeffizienteren Bauweisen ist auch im Landkreis Neustadt Aisch-Bad Windsheim zu beobachten. Bauherren und Käufer suchen zunehmend nach grünen, energieeffizienten Lösungen, was sich sowohl auf Neubauten als auch auf Sanierungen auswirkt.
3. Preisentwicklung
3.1 Wohnimmobilien
Die Preise für Wohnimmobilien im Landkreis sind in den letzten Jahren gestiegen, jedoch noch nicht auf dem Niveau größerer Städte wie Nürnberg. Während in ländlicheren Gebieten die Preise moderat bleiben, verzeichnen vor allem die Städte und Randgebiete von Neustadt a.d. Aisch und Bad Windsheim eine zunehmende Nachfrage.
- Einfamilienhäuser: Der Preis für Einfamilienhäuser liegt im Landkreis im Schnitt bei etwa 2.000 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. In den städtischen Zentren sind die Preise tendenziell höher, während in den ländlicheren Gebieten auch Preise unter 2.000 Euro pro Quadratmeter üblich sind.
- Wohnungen: Der Preis für Eigentumswohnungen schwankt je nach Lage und Ausstattung. Im Durchschnitt kann man mit etwa 2.500 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter rechnen, wobei Neubauten teurer sind als Bestandsimmobilien.
3.2 Gewerbeimmobilien
Für Gewerbeimmobilien sind die Preise eher stabil, mit einem leichten Anstieg in den letzten Jahren aufgrund einer besseren Anbindung und einer zunehmenden Nachfrage nach modernen Büroflächen. Insbesondere in den Städten sind Büroflächen und Gewerbeobjekte gefragt.
- Büroflächen: Die Mietpreise für Büroflächen in den Städten liegen zwischen 8 und 12 Euro pro Quadratmeter, während in ländlicheren Gebieten die Preise auch darunter liegen können.
- Lagerflächen: Lager- und Produktionsflächen sind im Vergleich zu größeren Städten wie Nürnberg deutlich günstiger, was für Unternehmen von Vorteil ist, die eine Expansion in die Region in Erwägung ziehen.
3.3 Landwirtschaftliche Flächen
Landwirtschaftliche Flächen haben einen stabilen Preis, der von den Marktbedingungen der Landwirtschaft und der Nachfrage nach Ackerland und Wiesen abhängt. Der Preis liegt in der Region bei etwa 20.000 bis 40.000 Euro pro Hektar, je nach Lage und Bodenqualität.
4. Marktfaktoren und Trends
4.1 Attraktivität für Pendler
Die Nähe zu Städten wie Nürnberg, Würzburg und Ansbach sowie eine gute Verkehrsanbindung über die Autobahnen A3 und A6 machen den Landkreis für Pendler attraktiv. Dieser Trend führt zu einer steigenden Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen in den Randbereichen von Neustadt a.d. Aisch und Bad Windsheim.
4.2 Bau- und Investitionstrends
Die Region erlebt einen Anstieg von Neubauprojekten, vor allem im Bereich Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften. Auch Seniorenresidenzen und barrierefreie Wohnungen sind ein wachsendes Thema, was die zunehmende Nachfrage in Verbindung mit der alternden Bevölkerung widerspiegelt. Die Investitionen in den Neubau werden oft durch zinsgünstige Finanzierungsangebote und staatliche Förderprogramme begünstigt.
4.3 Renovierungen und Bestandsimmobilien
Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien ist weiterhin hoch, besonders bei Objekten, die renovierungsbedürftig sind. Viele Käufer bevorzugen den Kauf und die anschließende Sanierung von älteren Häusern, um diese nach eigenen Vorstellungen und mit modernster Technik zu gestalten. Hierbei spielen ökologische Sanierungen und energieeffiziente Bauweisen eine zunehmende Rolle.
5. Prognose für die Zukunft
Für den Immobilienmarkt des Landkreises Neustadt a.d. Aisch-Bad Windsheim wird erwartet, dass sich die Preise im mittelfristigen Bereich stabil entwickeln. Der ländliche Raum bleibt durch die zunehmende Urbanisierung attraktiv, insbesondere für Pendler und junge Familien. Langfristig könnte der Markt jedoch durch eine alternde Bevölkerung und die damit verbundene Nachfrage nach barrierefreien und altersgerechten Wohnungen beeinflusst werden.
Es ist auch zu erwarten, dass durch den demografischen Wandel und die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit die Bauweisen immer mehr den aktuellen Umweltstandards entsprechen werden.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt im Landkreis Neustadt a.d. Aisch-Bad Windsheim zeigt insgesamt eine stabile Entwicklung mit einer leichten Preissteigerung in den letzten Jahren. Die Region bietet eine gute Mischung aus ländlichem Charme und einer Nähe zu größeren Städten, was sie besonders für Pendler attraktiv macht. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien, insbesondere Einfamilienhäusern, ist nach wie vor hoch. In den nächsten Jahren dürften die Preise vor allem in den städtischen Gebieten weiter steigen, während die ländlicheren Regionen weiterhin moderat bleiben.
Für Investoren bietet der Landkreis eine gute Gelegenheit, sowohl in Wohnimmobilien als auch in Gewerbeobjekte zu investieren, vor allem aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Lage und der wachsenden Nachfrage nach modernen und nachhaltigen Gebäuden.
Wohnstandort Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim
Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim wartet mit vielen Gesundheits- und Freizeitangeboten auf. Mit Bad Windsheim ist der Landkreis in Besitz einer bedeutenden Kurstadt, die sich mit ihrer Franken-Therme zu einem echten Wellness-Tempel entwickelt hat. Eine weitläufige Sauna- und Badelandschaft bietet hier viel Raum für Erholung und Entspannung. Darüber hinaus befindet sich in der Stadt ein einzigartiger Salzsee. Eine Vielzahl an Freibädern in der Region stehen bei Familien ganz oben auf der Beliebtheitsskala. Beliebte Anlaufpunkte sind unter anderem das Freibad in Scheinfeld und das Steigerwald Mineralbad in Münchsteinach. Den Bewohnern des Landkreises eröffnen sich zahlreiche Möglichkeiten, um ihre Freizeit in der Region aktiv zu gestalten. So können sie die Natur in der Gegend über einen der Lehr- und Erlebnispfade kennenlernen oder auf einer Kutschfahrt die Aischgründer Bierstraße erkunden. Bei der stabilen Wirtschaftslage ist es hier außerdem nicht schwer, einen zukunftssicheren Arbeitsplatz zu finden. Insbesondere Unternehmen aus den Branchen Landwirtschaft und Handwerk können hier mit einigen Stellen aufwarten. Die Nähe zu den Ballungsräumen Erlangen und Nürnberg macht den Landkreis als Wohnort ebenso attraktiv.
Gewerbestandort
Die Wirtschaft im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim zieht einen großen Nutzen aus der günstigen Lage zwischen Würzburg, Erlangen, Fürth und Nürnberg. Viele Menschen pendeln täglich in die großen Städte zur Arbeit. Das Kreisgebiet ist an bedeutende Großräume, wie Frankfurt, München und Stuttgart, durch mehrere Bundesstraßen angebunden. Ebenso ist der Landkreis durch die A7 von Würzburg über Ulm nach Kempten sowie die A3 von Frankfurt über Nürnberg nach Regensburg angeschlossen.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Der Landkreis verzeichnete 2014 eine Kaufkraft für den Einzelhandel von circa 5.430 Euro pro Einwohner. Diesem Wert steht ein Umsatz am jeweiligen Verkaufsstandort von rund 3.735 Euro pro Einwohner gegenüber. Das ergibt eine Einzelhandelszentralität von ungefähr 77.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
