Ich bin in Schwabach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Schwabach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Schwabach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Schwabach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Schwabach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Schwabach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienpreise in Schwabach
Am Schwabacher Immobilienmarkt verbucht der Immobiliengutachter ein relativ niedriges Preisniveau. Vielerorts in Mittelfranken, wie etwa in den Regionen um Nürnberg, Fürth, Nürnberger Land und Erlangen-Höchstadt, sind Immobilien teurer. In den westlich gelegenen Regionen Ansbach, Weißenburg-Gunzenhausen und Neustadt a. d. Aisch – Bad Windsheim nimmt der Immobiliengutachter allerdings noch geringere Immobilienwerte wahr als in der kreisfreien Stadt. In dem Ort überwiegen mittlere und gute Wohnlagen. Die Mietpreise für Bestandswohnungen bewegen sich in der Gegend zwischen etwa 5,60 Euro und 8,70 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen bietet der städtische Immobilienmarkt aktuell für rund 8,80 Euro pro Quadratmeter an. Für ein Bestandshaus mit normaler Ausstattung bezahlt der Interessent hier im Schnitt Quadratmeterpreise von 2.200 Euro. Neue Immobilien verfügen mit Kaufpreisen von rund 2.840 Euro je Quadratmeter über etwas höhere Immobilienwerte. Eine Neubauwohnung können Wohnraumsuchende in der Stadt für durchschnittlich 3.225 Euro pro Quadratmeter erwerben.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Goldschlägerstadt – so wird die Stadt im Osten Mittelfrankens oftmals betitelt.
Bereits seit Jahrhunderten wird hier Blattgold geschlagen. Das Handwerk der Goldschläger ist fast ausgestorben. In der kreisfreien Stadt existieren noch eine der wenigen Betriebe, die Blattgold herstellen. Wegen der Rarität kann sich die mittelfränkische Stadt an einem weltweiten Export erfreuen. So ist das bayerische Blattgold an Kirchen der Ukraine oder an asiatischen Bauwerken wiederzufinden- und auch in der Stadt selbst können Besucher das Gold bewundern. Hier repräsentiert das Rathaus den Wohlstand der Region. Sämtliche Elemente des Bauwerkes, wie etwa die zwei Türme und Teile der Innenausstattung, wurden mit dem edlen Metall vergoldet. Aber nicht nur das Handwerk hat in der kreisfreien Stadt eine hohe Bedeutung. Sowohl Einheimische als auch Touristen profitieren hier von einem breitgefächerten Freizeitangebot in einer reizvollen Lage.
Gegenwärtig sind rund 39.550 Menschen in Schwabach zu Hause. Mit einer Fläche von etwa 41 Quadratkilometern zählt sie zu den kleinsten kreisfreien Städten in Bayern.
Circa 965 Menschen leben hier auf einem Quadratkilometer. Die kreisfreien Städte Erlangen, Nürnberg und Fürth weisen eine höhere Bevölkerungsdichte auf. Die kreisfreie Stadt ist ein Teil der Metropolregion Nürnberg und liegt zentral zwischen den Großstädten Erlangen, Fürth und Nürnberg. Zu ihren wesentlichen Stadtteilen zählen Gartenheim, Altstadt, Eichwasen, Südliche Vorstadt, Vogelherd und Nördliche Vorstadt bzw. Nürnberger Tor. Die hiesige Landschaft ist größtenteils durch Wälder charakterisiert. Nur der östliche Teil der Stadt wird von der Talaue der Rednitz geprägt, das seit 2004 als „Europäisches Natura 2000-FFH-Schutzgebiet“ ausgewiesen ist. Im Osten, Westen und Süden ist die Stadt vom Landkreis Roth umgeben. Im Norden teilt sich der Ort mit Nürnberg eine gemeinsame Grenze.
Wohnstandort Schwabach
Eine gute Lage und viele sichere Arbeitsplätze zeichnen die Goldschlägerstadt aus. Eine Vielzahl von Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Veranstaltungen machen die Stadt ebenso für viele Menschen attraktiv wie die stabile Wirtschaft. Auch die naturreiche Landschaft trägt hier maßgeblich zur hohen Lebensqualität bei. So ist das Stadtgebiet in weiten Teilen von den Bannwäldern gezeichnet. Gleichwohl profitieren die hiesigen Bewohner von der zentralen Lage zwischen Fürth, Erlangen und Nürnberg. Infrastrukturell ist die kreisfreie Stadt gut ausgebaut. Familien mit Kindern werden hier durch zahlreiche Kindergärten gut betreut. Schulformen sind im Ort fast alle vertreten. Insbesondere schwer behinderte Kinder werden in der bayerischen Stadt unter anderem durch eine Förderschule und ein Sonderpädagogisches Förderzentrum schulisch unterstützt. Darüber hinaus ist der Ort in Besitz eines Krankenhauses mit mehreren Fachabteilungen.
Gewerbestandort
Mit dem neuen Gewerbepark Schwabach-West ermöglichte die Stadt einige Neuansiedlungen. Hier haben im Wesentlichen Betriebe aus den Branchen Dienstleistungen und Produktion ihren Platz gefunden. Diese erfreuen sich an optimalen Standortbedingungen. Das Gewerbegebiet liegt unmittelbar an der Bundesstraße 466 und in der Nähe der Bundesautobahn. Die kreisfreie Stadt befindet sich inmitten der Europäischen Metropolregion. Die Wirtschaft in der Gegend wird überwiegend von kleinen und mittelständischen Unternehmen bestimmt. Ein Pluspunkt der Stadt ist zum einen die Nähe zur Metropole Nürnberg. Verglichen mit den anderen kreisfreien Städten in Mittelfranken verfügt sie außerdem über relativ niedrige Gewerbesteuerhebesätze. Maßgeblich trägt das Handwerk zum wirtschaftlichen Erfolg des Ortes bei. Eine der leistungsstärksten Unternehmen im Ort sind die RIBE Richard Bergner GmbH sowie die weltweit tätige Maschinenfabrik Niehoff.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Basierend auf den Daten der IHK-Nürnberg verzeichnete Schwabach 2014 eine Kaufkraft für den Einzelhandel von rund 6.175 Euro je Einwohner. Der „Point of Sale“-Umsatz (Umsatz am jeweiligen Verkaufsort) betrug etwa 6.490 Euro pro Einwohner. Mit einer Einzelhandelszentralität von etwa 117 zieht der Ort, im Vergleich zu den anderen kreisfreien Städten in Mittelfranken, weniger Kaufkraft aus dem Umland an.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Schwabach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Schwabach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
