Ich bin in Schwarzenbruck als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Schwarzenbruck Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Schwarzenbruck um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Schwarzenbruck analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Schwarzenbruck eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Schwarzenbruck zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Schwarzenbruck
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt von Schwarzenbruck zu erstellen, würde ich einige allgemeine Informationen zusammentragen und dann spezifische Aspekte des Marktes analysieren. Dazu zählen Faktoren wie:
- Aktuelle Marktlage
- Preisentwicklung und Trends
- Wichtige Wohnlagen und Stadtteile
- Zielgruppen und Nachfrage
- Faktoren, die den Markt beeinflussen
- Zukunftsaussichten
Da ich keine aktuellen Marktdaten für Schwarzenbruck selbst abrufen kann, gehe ich in diesem Beispiel von allgemeinen Informationen und hypothetischen Annahmen aus. Wenn du mir genauere Informationen oder aktuelle Zahlen geben kannst, würde der Bericht präziser und spezifischer werden.
1. Einleitung und Überblick
Schwarzenbruck ist eine Gemeinde im Landkreis Nürnberger Land in Bayern, die sich durch ihre ländliche Lage und Nähe zur Metropolregion Nürnberg auszeichnet. Die Region zieht vor allem Familien, Pendler und Menschen an, die ein ruhiges Leben in der Nähe einer Großstadt suchen. Schwarzenbruck bietet eine attraktive Kombination aus Natur und guter Anbindung an städtische Infrastruktur, was den Immobilienmarkt dort ansprechend für verschiedene Käufergruppen macht.
2. Marktlage und Preisentwicklung
Die Immobilienpreise in Schwarzenbruck sind im Vergleich zu größeren Städten wie Nürnberg oder Erlangen traditionell günstiger, aber auch dort ist ein Anstieg zu beobachten. Besonders in den letzten Jahren hat sich eine moderate Preissteigerung abgezeichnet, bedingt durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Metropolregion Nürnberg.
- Eigentumswohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen sind im Allgemeinen moderat, können jedoch je nach Lage und Ausstattung variieren. In zentraleren Lagen oder Neubauprojekten sind die Preise höher, während es in ländlicheren Bereichen eher preiswerter ist.
- Ein- und Zweifamilienhäuser: Diese sind in Schwarzenbruck besonders gefragt, da viele Familien, die dem städtischen Trubel entfliehen wollen, auf der Suche nach mehr Platz sind. Die Preise für Einfamilienhäuser sind in den letzten Jahren stetig gestiegen, und auch hier variiert der Preis je nach Größe, Lage und Zustand der Immobilie.
- Mietpreise: Mietwohnungen in Schwarzenbruck sind im Vergleich zu großen Städten wie Nürnberg deutlich günstiger. Die Mietpreisentwicklung zeigt jedoch auch hier eine langsame Steigerung, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in der Region wächst.
3. Wichtige Wohnlagen
In Schwarzenbruck gibt es verschiedene Wohngegenden, die sich durch unterschiedliche Merkmale auszeichnen.
- Zentraler Bereich von Schwarzenbruck: Dieser Bereich bietet eine gute Infrastruktur, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, wodurch er besonders für Familien attraktiv ist. Hier sind die Immobilienpreise im Vergleich zu den ländlicheren Gebieten höher, jedoch immer noch deutlich günstiger als in städtischen Kerngebieten.
- Randgebiete und umliegende Dörfer: Orte wie Stöckelsberg, Worzeldorf und Neunhof bieten ruhige Wohngegenden mit größeren Grundstücken, ideal für Menschen, die eine ruhigere Umgebung suchen, aber trotzdem die Nähe zu Nürnberg schätzen.
- Neubaugebiete: In den letzten Jahren wurden verschiedene Neubauprojekte entwickelt, die besonders für junge Familien und Erstkäufer attraktiv sind. Diese Neubauten bieten moderne Architektur und teilweise großzügige Grundstücke.
4. Nachfrage und Zielgruppen
Die Nachfrage nach Immobilien in Schwarzenbruck ist in den letzten Jahren gestiegen, und es gibt mehrere Hauptzielgruppen:
- Pendler aus der Metropolregion Nürnberg: Durch die gute Anbindung an die A6 und die Nähe zu Nürnberg ziehen viele Pendler in die Region. Sie suchen vor allem Einfamilienhäuser oder moderne Eigentumswohnungen.
- Junge Familien: Diese Gruppe sucht verstärkt nach Immobilien, die genug Platz für die Familie bieten, aber gleichzeitig die Vorzüge des ländlichen Lebens mit guter Erreichbarkeit der Stadt bieten.
- Senioren: Einige ältere Käufer entscheiden sich für kleinere Wohnungen oder altersgerechte Immobilien in Schwarzenbruck, um in einer ruhigen und grünen Umgebung zu leben.
5. Einflussfaktoren auf den Immobilienmarkt
Einige wichtige Faktoren, die den Immobilienmarkt in Schwarzenbruck beeinflussen, sind:
- Verkehrsanbindung: Die Nähe zu Nürnberg und die gute Verkehrsanbindung an Autobahnen (A6, A9) sowie der öffentliche Nahverkehr machen Schwarzenbruck für Pendler attraktiv.
- Infrastruktur: Der Ausbau der Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote) hat ebenfalls einen Einfluss auf die Immobilienpreise. Neubauprojekte und Investitionen in die Region können die Attraktivität weiter erhöhen.
- Zinspolitik und Finanzierung: Niedrige Zinsen haben in den letzten Jahren den Immobilienmarkt angeheizt, auch in Schwarzenbruck. Sollten die Zinsen steigen, könnte dies Auswirkungen auf die Kaufkraft und die Nachfrage haben.
6. Ausblick und Zukunftsperspektiven
Die Aussichten für den Immobilienmarkt in Schwarzenbruck bleiben positiv, da die Region weiterhin von der Nähe zu Nürnberg und der hohen Lebensqualität profitiert. Es ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach Immobilien in Schwarzenbruck auch in den kommenden Jahren weiter steigen wird, insbesondere im Bereich von Einfamilienhäusern und modernen Eigentumswohnungen.
Mögliche Risiken für den Markt könnten steigende Zinsen, die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und eine mögliche Überentwicklung in bestimmten Gebieten sein.
Fazit
Schwarzenbruck bietet eine attraktive Kombination aus ländlichem Leben und guter Anbindung an die Metropolregion Nürnberg. Der Immobilienmarkt zeigt sich stabil mit einer moderaten Preissteigerung, und die Nachfrage nach Wohnraum wird durch die Nähe zu Nürnberg und die hohe Lebensqualität in der Region weiterhin unterstützt. Käufergruppen sind insbesondere Pendler, junge Familien und Senioren.
Wenn du spezifische aktuelle Daten oder eine detaillierte Marktanalyse für Schwarzenbruck benötigst, könnten lokale Makler oder Datenquellen wie das Amt für Statistik oder Immobilienportale wie ImmobilienScout24 oder Immonet hilfreich sein.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Die Gemeinde in Mittelfranken ist in Besitz eines interessanten Bauwerkes. Die Schwarzachklamm, welche etwa zwei Kilometer lang ist, führt den Ludwig-Donau-Main-Kanal über die Schwarzach.
Das Fließgewässer gilt als rechter Nebenfluss der Rednitz. Die bayerische Gemeinde ist aber noch von vielen anderen Naturschönheiten umgeben, zu welchen unzweifelhaft der Südliche Reichswald und der Lorenzer Reichswald zählen. Die Landschaft im Ort wird überwiegend von dichten Wäldern dominiert. Manche Ortsteile der Gemeinde liegen eingebettet im schönen Tal der Schwarzach.
Der interessierte Gast trifft im Süden des Landkreises Nürnberger Land auf die reizvolle Gemeinde Schwarzenbruck, der insgesamt sechs Ortsteile angehören.
Zu jenen zählen Pfeifferhütte, Gsteinach, Lindelburg, Ochenbruck, Rummelsberg und Altenthann. Etwa 8.300 Einwohner zählt der mittelfränkische Ort. Begrenzt wird dieser durch den Landkreis Roth sowie den Gemeinden Feucht, Winkelhaid, Wendelstein, Altdorf bei Nürnberg, Pyrbaum und Burgthann. Erstmals wurde die Gemeinde um 1025 von einem Kaiser in einer Urkunde erwähnt. Im Jahre 1971 wurde die vormals kleine Ortschaft um einige Ortsteile erweitert. Heute gehört ihr eine Fläche von rund 22 Quadratkilometern an. Etwa 370 Einwohner leben hier auf einem Quadratkilometer. Zu den wesentlichen Sehenswürdigkeiten der Gemeinde zählen das Faberschloss und das Petz’sche Schloss. Auch der Ludwig-Donau-Main-Kanal hat in der Region eine hohe Bedeutung.
Die kleine, aber feine Gemeinde im Schwarzachtal bietet ihren circa 8.300 Bewohnern ein Wohnen in ruhiger Lage.
Die Menschen leben hier zwar gediegen, aber dennoch nicht isoliert. Dank der guten Verkehrsanbindungen können Reisende schnell in die Großstadt Nürnberg gelangen. Sowohl über Schiene als auch mit dem Auto ist dieser Schritt einfach zu bewältigen. Die Gemeinde ist in Besitz eines Bahnhofes, der sich in Ochenbruck befindet und dessen Bahnlinie von Nürnberg nach Regensburg führt. Die Bundesstraße 8 von Nürnberg nach Neumarkt sowie die Autobahn von München über Berlin nach Würzburg liegen in unmittelbarer Nähe zur Gemeinde. Die Gemeinde vereint einen hohen Erholungswert mit einer idealen Infrastruktur. So wartet sie mit zahlreichen Spielplätzen und Freizeiteinrichtungen auf. An vielen Ecken trifft man hier auf schöne Liegewiesen, die zum Verweilen einladen. Bildungsangebote sind in der Gemeinde durch eine Grundschule gegeben. Weiterführende Schulen sind in den nahegelegenen Regionen wie Winkelhaid und Feucht zu finden. Für die Bildung von Erwachsenen sorgen im Ort eine Berufsfachschule für Altenpflege sowie die Berufsfachschule für Krankenpflegehilfe. Darüber hinaus existieren hier das Berufsbildungswerk Wichernhaus und die Fachakademie für Sozialpädagogik.
Als Teil der Metropolregion Nürnberg kann die Gemeinde Schwarzenbruck eine stabile Wirtschaft vorweisen.
Die günstige verkehrstechnische Lage und die Nähe zu den großen Städten Erlangen, Fürth sowie Nürnberg haben viele Unternehmen dazu veranlasst, sich in dem kleinen Ort zu etablieren. Die Gemeinde liegt an bedeutenden Autobahnen und Bundesstraßen. Zudem ist der Nürnberger Flughafen von hier aus schnell zu erreichen. Sowohl mit öffentlichen Verkehrsmitteln als auch mit dem Auto können Reisende die umliegenden Regionen schnell erreichen. In der Gemeinde haben zahlreiche Gewerbetreibende, wie etwa Baufirmen und Dienstleister, ihren Sitz. Außerdem befinden sich hier eine Vielzahl an Hotels und Gasthäusern.
Die Gemeinde Schwarzenbruck liegt in einem Landkreis, dem als Einkaufsort eine weniger große Bedeutung beigemessen wird.
Die Einzelhandelszentralität des Kreises Nürnberger Land belief sich im Jahr 2014 auf rund 77. Die Kaufkraft für den Einzelhandel betrug im selbigen Jahr circa 6.038 Euro pro Bewohner. Der Umsatz am jeweiligen Verkaufsstandort hingegen verzeichnete nur eine Summe von rund 4.160 Euro je Einwohner.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Schwarzenbruck
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Schwarzenbruck eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
