Ich bin in Hersbruck als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Hersbruck Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Hersbruck um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Hersbruck analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Hersbruck eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Hersbruck zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Hersbruck
Um dir einen detaillierten und vollumfänglichen Bericht über den Immobilienmarkt von Hersbruck zu erstellen, werde ich zunächst allgemeine Informationen zum Markt zusammentragen und dann spezifische Aspekte wie Preise, Trends, Nachfrage und Angebot betrachten. Hersbruck ist eine Stadt im mittelfränkischen Bayern, die durch ihre Lage im Nürnberger Umland eine interessante Option für Käufer und Investoren darstellt.
1. Einleitung
Hersbruck ist eine Stadt im Landkreis Nürnberger Land in Bayern, die besonders durch ihre landschaftliche Lage im Pegnitztal und die Nähe zu größeren Städten wie Nürnberg und Fürth an Bedeutung gewinnt. Der Immobilienmarkt in Hersbruck hat in den letzten Jahren aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung, der steigenden Nachfrage nach Wohnraum und der positiven Infrastrukturentwicklung an Dynamik gewonnen.
2. Allgemeine Marktsituation
Die Immobilienpreise in Hersbruck sind im Vergleich zu größeren Städten wie Nürnberg und Erlangen noch relativ moderat, was die Stadt zu einer attraktiven Option für Käufer und Investoren macht. Allerdings hat auch hier die Nachfrage nach Immobilien, vor allem durch Zuzug aus städtischen Gebieten, deutlich zugenommen.
2.1. Demografische Entwicklung
Die Bevölkerung von Hersbruck hat in den letzten Jahren eine leichte Zunahme erfahren, was in erster Linie durch die Verbesserung der Lebensqualität und die gute Anbindung an die Metropolregion Nürnberg begünstigt wurde. Zuzügler suchen in Hersbruck oft nach einer ruhigeren Wohngegend bei gleichzeitig guter Anbindung an städtische Arbeitsmärkte und das kulturelle Angebot.
2.2. Infrastruktur und Anbindung
Hersbruck ist verkehrstechnisch gut angebunden, sowohl durch die Autobahn A9 als auch durch Zugverbindungen nach Nürnberg und in andere Städte. Die Stadt profitiert daher von einer starken Pendlerstruktur, die den Immobilienmarkt beeinflusst. Die Nähe zur Natur und zu Naherholungsgebieten ist ebenfalls ein Pluspunkt für den Standort.
3. Immobilienmarkt im Detail
3.1. Kaufpreise
Die Kaufpreise für Immobilien in Hersbruck sind in den letzten Jahren gestiegen, allerdings nicht in dem Maße wie in den größeren Städten. Es gibt Unterschiede in den Preisen je nach Lage, Größe und Zustand der Immobilie. Die Preise variieren stark zwischen Altbauten im Stadtzentrum und Neubauten in den Randgebieten oder den umliegenden Dörfern.
- Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser in Hersbruck liegen im Durchschnitt bei etwa 2.500–3.500 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage und Zustand. In den Randlagen sind sie tendenziell günstiger, während Immobilien im Stadtzentrum oder in besonders gefragten Wohnlagen (z.B. in der Nähe von Naherholungsgebieten) teurer sind.
- Eigentumswohnungen: Für Eigentumswohnungen liegt der Quadratmeterpreis in der Regel zwischen 2.000 und 3.200 Euro. Neue Wohnungen und modernisierte Bestandsobjekte sind tendenziell teurer als ältere Wohnungen in weniger gepflegtem Zustand.
- Baugrundstücke: Die Preise für Baugrundstücke sind gestiegen, aber weiterhin günstiger als in der Großstadt. Die Preise für Grundstücke variieren stark je nach Lage und Erschließung, liegen aber im Allgemeinen bei etwa 100–150 Euro pro Quadratmeter.
3.2. Mietpreise
Die Mietpreise in Hersbruck sind ebenfalls moderat und im Vergleich zu größeren Städten niedriger. Der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung liegt bei etwa 7 bis 10 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Ausstattung der Wohnung.
- Mieten für Wohnungen: Die Mietpreise für 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen liegen in der Regel zwischen 600 und 1.000 Euro pro Monat. In zentralen Lagen oder neu renovierten Wohnungen können die Preise auch etwas höher liegen.
- Einfamilienhäuser zur Miete: Das Mieten eines Einfamilienhauses kann zwischen 1.200 und 1.800 Euro monatlich kosten, je nach Größe und Zustand des Hauses.
3.3. Angebots- und Nachfragetrends
In den letzten Jahren hat die Nachfrage nach Immobilien in Hersbruck kontinuierlich zugenommen, besonders durch den Zuzug von Familien und Pendlern aus der näheren Umgebung. Insbesondere Einfamilienhäuser und Neubauprojekte sind nachgefragt. Es gibt eine erhöhte Nachfrage nach ruhigeren Wohnlagen, während das Angebot von Neubauten und renovierten Altbauten begrenzt bleibt.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stabil, wobei insbesondere kleinere Wohnungen in zentraler Lage gut nachgefragt werden. Im Vergleich zu den Großstädten ist der Markt jedoch weniger angespannt, da die Neubautätigkeit auch weiterhin in einem gesunden Tempo voranschreitet.
4. Perspektiven und Ausblick
4.1. Zukünftige Entwicklungen
Hersbruck hat in den letzten Jahren mehrere Projekte zur Verbesserung der Infrastruktur und zur Schaffung neuer Wohnräume durchgeführt. Es ist zu erwarten, dass diese Entwicklung weitergeht, da die Region für Pendler zunehmend attraktiver wird. Besonders im Bereich Neubau gibt es Potenzial, den Wohnungsmarkt zu erweitern.
- Bauprojekte: In den kommenden Jahren könnten neue Wohnanlagen und Einfamilienhäuser entstehen, was den Markt weiter beleben wird. Auch die Modernisierung und Renovierung von Bestandsimmobilien dürfte eine wichtige Rolle spielen.
- Verkehrsanbindung: Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr wird kontinuierlich verbessert, was den Immobilienmarkt weiter stärken dürfte, da Pendler eine noch bessere Erreichbarkeit Nürnbergs und anderer Städte genießen würden.
4.2. Herausforderungen
Ein potenzielles Problem könnte die hohe Nachfrage nach Baugrundstücken sein. Die verfügbaren Flächen in Hersbruck und den umliegenden Gemeinden sind begrenzt, was zu einem Anstieg der Grundstückspreise führen könnte. Auch die Herausforderungen im Bereich der Energieeffizienz und der Renovierung von Altbauten könnten den Markt beeinflussen.
5. Fazit
Der Immobilienmarkt in Hersbruck bietet nach wie vor eine attraktive Gelegenheit für Käufer und Investoren, die eine Kombination aus ländlicher Ruhe und guter Anbindung an die Metropolregion Nürnberg suchen. Die Preise sind moderat und bieten Potenzial für Kapitalgewinne, besonders in den Bereichen Neubau und renovierte Bestandsimmobilien. Die stetige Nachfrage, gepaart mit einer stabilen Infrastrukturentwicklung, lässt darauf schließen, dass der Immobilienmarkt in Hersbruck auch in den kommenden Jahren stabil bleiben wird.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Die mittelfränkische Kleinstadt präsentiert sich als drittgrößte Stadt des Landkreises Nürnberger Land.
In reizvoller Lage am Rande der Frankenalb liegt der Ort eingebettet im Tal der Pegnitz. Er gilt heute als ein gefragter Fremdenverkehrsort mit hohem Erholungswert. Viele Menschen kommen aus Fürth, Nürnberg und Erlangen hier her, um die Hektik der Großstadt hinter sich zu lassen. Die historische Altstadt wird von vielen geschichtsträchtigen Ensembles geziert, die unter Denkmalschutz stehen. Die Historie der Kleinstadt verbunden mit der einzigartigen Landschaft macht den Reiz der bayerischen Stadt aus.
Die kleine Stadt im Herzen des Landkreises Nürnberger Land agiert als Teil der Metropolregion Nürnberg.
Der Ort umfasst eine ungefähre Gesamtfläche von 23 Quadratkilometer und teilt sich, neben der Kernstadt, in die sechs Stadtteile Weiher, Altensittenbach, Leutenbach, Ellenbach, Kühnhofen und Großviehberg auf. In ihrer heutigen Form existiert die Stadt seit 1976. In diesem Jahr und ebenfalls vier Jahr zuvor kam es zu einer Eingliederung ehemals autarker Gemeinden. Gleichermaßen wurden einige Orte ausgegliedert. Etwa 12.100 Menschen haben es sich in einen der sechs Stadtteile gemütlich gemacht und schätzen das Wohnen in ruhiger Lage. Reichenschwand, Kirchensittenbach, Henfenfeld, Vorra, Engelthal, Pommelsbrunn und Happurg sind die Nachbargemeinden der Kleinstadt. All jene zählen ebenfalls zum mittelfränkischen Landkreis Nürnberger Land. Seit 2014 agiert Peter Uschalt (CSU) als Bürgermeister der Stadt.
Wohnstandort Hersbruck
Die Vorteile der mittelfränkischen Stadt liegen klar auf der Hand. Zum einen ist es die zentrale Lage zwischen den Großstädten Fürth, Erlangen und Nürnberg. Zum anderen sind es die intakte Infrastruktur und das große Erholungsangebot, die den Wohnwert des Ortes anheben. Eine Vielzahl an Vereinen, Kindertageseinrichtungen und Schulen sind hier vorhanden. Die vielfältigen Kindertageseinrichtungen warten mit einem breiten Betreuungsangebot auf, das vom Kinderhort bis zur Kinderkrippe reicht. Das umfassende Bildungsangebot wird im Ort durch eine Realschule, eine Grundschule sowie ein Gymnasium bestimmt. Ergänzt wird das weitreichende Angebot durch die Musik- und Theaterschule MTV sowie das AOK Bildungszentrum. Den etwa 12.000 Bewohnern steht ein breites Freizeitangebot zur Verfügung. Zahlreiche Vereine, wie etwa Kulturvereine oder Musikvereine, sorgen für Abwechslung. Die Frankenalb-Therme mit ihrem Spaß- und Thermalbad gilt als begehrter Anlaufpunkt im Ort. Insbesondere Kinder haben hier auf der etwa 80 Meter langen Rutsche jede Menge Spaß. Eine großzügig angelegte Saunalandschaft und ein Beachvolleyball-Feld runden das Freizeitangebot der Therme ab. Als staatlich anerkannter Erholungsort zeigt sich die bayerische Kleinstadt mit einem mannigfaltigen Sportangebot. So können Einheimische und Touristen hier Kanufahren, Klettern, Eislaufen, Segeln und Wandern. Der Ort bietet zahlreiche Gelegenheiten für diese Aktivitäten, die nur einen kleinen Teil der zahlreichen Sportmöglichkeiten im Ort ausmachen.
Gewerbestandort
Die zentrumsnahe Lage von Hersbruck gilt als bedeutendes Kriterium für eine Erfolg versprechende Wirtschaft. Die hier ansässigen Unternehmen, die meist als kleine oder mittelständische Betriebe agieren, können von einigen Vorzügen profitieren. Die bayerische Kleinstadt ist sowohl über Schiene und Straße als auch über die Luft gut zu erreichen. So ist der Flughafen Nürnberg nur etwa eine halbe Stunde vom Ort entfernt. Zudem verfügt die Stadt über einen Autobahnanschluss und zwei Bahnlinien. Der Schwerpunkt der regionalen Wirtschaft liegt größtenteils im Sektor Brauerei, Metallverarbeitung, Haushaltsartikel, Bekleidung und Solartechnik.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Mit einer Einzelhandelszentralität von etwa 130 ist Hersbruck als Einkaufsstadt durchaus attraktiv. Diese Tatsache wird von der Kaufkraft unterstrichen, die im Jahr 2014 bei circa 6.280 Euro pro Einwohner lag. Dieser Summe steht ein Umsatz am jeweiligen Verkaufsstandort von rund 7.315 Euro je Einwohner gegenüber.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Hersbruck
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Hersbruck eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
