Ich bin in Rothenburg ob der Tauber als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Rothenburg ob der Tauber Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Rothenburg ob der Tauber um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Rothenburg ob der Tauber analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Rothenburg ob der Tauber eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Rothenburg ob der Tauber zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Rothenburg ob der Tauber
Ein detaillierter Bericht über den Immobilienmarkt in Rothenburg ob der Tauber sollte sowohl die allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen als auch spezifische Faktoren berücksichtigen, die den lokalen Immobilienmarkt beeinflussen. Ich werde dir die wichtigsten Aspekte in diesem Bericht zusammenfassen, wobei ich auf dem aktuellen Stand der Marktentwicklung, Preistrends, spezifischen Angeboten sowie der wirtschaftlichen und demografischen Lage basiere.
Bericht über den Immobilienmarkt in Rothenburg ob der Tauber
1. Einleitung
Rothenburg ob der Tauber ist eine historische Stadt in Mittelfranken, Bayern, und bekannt für ihre gut erhaltene Altstadt, die zum UNESCO-Weltkulturerbe gehört. Die Stadt zieht jährlich zahlreiche Touristen an und hat auch eine charmante Wohnqualität, die sowohl für Einheimische als auch für Immobilieninvestoren von Interesse ist. Der Immobilienmarkt in Rothenburg wird von mehreren Faktoren beeinflusst, darunter die touristische Bedeutung, die Lage in einer ländlich geprägten Region sowie die wirtschaftliche Struktur der Region.
2. Demografische und wirtschaftliche Faktoren
Bevölkerung
Die Stadt Rothenburg hat etwa 11.000 Einwohner (Stand 2023), was im Vergleich zu größeren Städten eine relativ geringe Bevölkerungszahl darstellt. Die demografische Struktur zeigt einen Anstieg der älteren Bevölkerung, was sich auf die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Pflegeeinrichtungen auswirken kann.
Wirtschaft
Die Wirtschaft in Rothenburg ob der Tauber ist vor allem durch den Tourismus und kleinere Handwerksbetriebe geprägt. Viele Einwohner arbeiten im Tourismussektor, in der Gastronomie oder in lokal ansässigen Kleinunternehmen. Rothenburg hat auch eine gute Anbindung an größere Städte wie Würzburg und Nürnberg, was Pendlern zugutekommt.
Arbeitsmarkt
Der Arbeitsmarkt in Rothenburg ist stark auf den Dienstleistungssektor und Tourismus ausgerichtet, was bedeutet, dass der Immobilienmarkt stärker von den Schwankungen in diesen Branchen abhängt. Der Arbeitsmarkt ist relativ stabil, jedoch nicht so vielfältig wie in größeren urbanen Zentren.
3. Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt
Wohnungsmarkt
In Rothenburg ob der Tauber sind die Preise für Immobilien in den letzten Jahren relativ stabil geblieben, jedoch mit einer leichten Tendenz zur Steigerung aufgrund der zunehmenden Nachfrage von Pendlern und Investoren. Die Stadt zieht zunehmend Menschen an, die einen ruhigeren Lebensstil im ländlichen Raum suchen, aber dennoch eine gute Anbindung an größere Städte benötigen.
Nachfrage:
- Es gibt eine stetige Nachfrage nach Immobilien zum Kauf und zur Miete. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser und Wohnungen in der Altstadt, die durch den historischen Charme und die Nähe zu touristischen Attraktionen punkten.
- Aufgrund der ländlichen Lage gibt es auch eine Nachfrage nach Grundstücken für Neubauten, vor allem von Familien und Ruheständlern, die in die Region ziehen möchten.
Angebot:
- Das Angebot an Immobilien in Rothenburg ist eher begrenzt. Besonders in der Altstadt ist der Immobilienbestand aufgrund des Denkmalschutzes und der begrenzten Verfügbarkeit von Land zur Neuentwicklung stark eingeschränkt.
- In den Außenbezirken gibt es ein größeres Angebot an Einfamilienhäusern und Landhäusern.
Preistrends
Die Immobilienpreise in Rothenburg ob der Tauber sind im Vergleich zu größeren Städten in Bayern (wie Nürnberg oder Würzburg) moderat, aber sie zeigen einen leichten Anstieg in den letzten Jahren. Der Quadratmeterpreis für Bestandsimmobilien in der Altstadt liegt zwischen 3.500 und 5.000 EUR, während Immobilien in den Randgebieten mit etwa 2.000 bis 3.500 EUR pro Quadratmeter etwas günstiger sind.
Kaufpreise (2023):
- Altstadt: 3.500 EUR – 5.000 EUR/m²
- Randgebiete: 2.000 EUR – 3.500 EUR/m²
- Grundstückspreise: Der Preis für Bauland variiert je nach Lage, aber im Allgemeinen liegt der Preis für Grundstücke zwischen 100 EUR und 150 EUR pro Quadratmeter in den Randgebieten und ist in der Altstadt höher.
Mietpreise (2023):
- Wohnungen in der Altstadt: ca. 8 EUR – 12 EUR pro Quadratmeter
- Wohnungen außerhalb der Altstadt: ca. 7 EUR – 9 EUR pro Quadratmeter
- Einfamilienhäuser zur Miete sind schwer zu finden, da die meisten Eigentümer in Rothenburg ob der Tauber Immobilien kaufen.
4. Besonderheiten des Marktes
Tourismus und Zweitwohnungsmarkt
Durch die touristische Bedeutung der Stadt gibt es einen relativ großen Anteil an Zweitwohnungen, die als Ferienwohnungen oder Gästehäuser genutzt werden. Das wirkt sich auf die Preise und die Verfügbarkeit von Mietobjekten aus, da viele Immobilien auch als Investitionsobjekte gekauft werden, die auf kurze oder mittelfristige Miete ausgerichtet sind.
Denkmalschutz und Altbausanierung
Rothenburg ob der Tauber ist bekannt für seine gut erhaltene Altstadt, und viele der dort befindlichen Immobilien stehen unter Denkmalschutz. Der Kauf und die Sanierung von Altbauten sind häufig mit höheren Kosten verbunden, insbesondere aufgrund der Auflagen des Denkmalschutzes. Investoren müssen sich bewusst sein, dass sie bei Renovierungen bestimmte Vorschriften einhalten müssen, was zusätzliche Zeit und Kosten verursacht.
Zukunftsperspektiven
Angesichts der touristischen Attraktivität der Stadt und der Anbindung an größere Städte bleibt die Nachfrage nach Immobilien in Rothenburg ob der Tauber voraussichtlich stabil oder leicht steigend. Die Region könnte besonders für Pendler und Rentner, die einen ruhigen Lebensort suchen, weiterhin attraktiv bleiben.
5. Fazit
Der Immobilienmarkt in Rothenburg ob der Tauber zeichnet sich durch eine begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien und eine stetige Nachfrage aus. Während die Preise im Vergleich zu größeren Städten moderat sind, bieten sowohl Kauf als auch Miete gute Chancen für Käufer und Investoren, die nach einer historischen Umgebung oder einer ruhigeren Lebensweise suchen. Denkmalschutzauflagen und touristische Nutzungsmöglichkeiten sollten jedoch bei Investitionsentscheidungen berücksichtigt werden.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Mit ihrer gut erhalten gebliebenen reizvollen Altstadt gilt die bayerische Kleinstadt heute als eine weltweit bekannte Touristenregion.
Hier finden sich viele verwinkelte Gassen vor, die von ansehnlichen Fachwerkhäusern geziert werden. Der Ort, welcher bis 1972 noch kreisfrei war, erstreckt sich entlang der Tauber – einem etwa 129 Kilometer langen Fluss. Der angrenzende über 1000 Quadratkilometer große Naturpark Frankenhöhe gilt mit seiner abwechslungsreichen Landschaft gleichwohl als ein beliebtes Erholungsgebiet in Mittelfranken.
Die bayerische Kleinstadt befindet sich im Nordwesten des mittelfränkischen Landkreises Ansbach. Der Ort erzählt eine wechselvolle Geschichte.
So agierte dieser bis 1803 als Reichsstadt. Im Jahre 1972 wurde der ehemals kreisfreie Ort in den Landkreis Ansbach eingegliedert und erhielt den Status als Große Kreisstadt. Mit einer Fläche von rund 42 Quadratkilometer zählt sie zur kleinsten Großen Kreisstadt in Bayern. Gegenwärtig zählt der Ort etwa 11.000 Bewohner und 39 Stadtteile. Seit 2005 ist die Einwohnerzahl im Ort leicht rückläufig. Circa 280 Einwohner leben hier auf einem Quadratkilometer. Die kreisfreie Stadt Ansbach ist rund 35 Kilometer von der Kleinstadt entfernt. Umgeben wird die fränkische Stadt von den Gemeinden Creglingen, Steinsfeld, Schrozberg, Neusitz, Blaufelden, Gebsattel, Rot am See und Insingen. Im Westen grenzt das Bundesland Baden-Württemberg an die Große Kreisstadt.
Wohnstandort Rothenburg ob der Tauber
Die idyllische Stadt ist mit viele Naturschönheiten verbunden. So liegt sie über dem „Lieblichen Taubertal“, an das sich zahlreiche malerische Höhenzüge, Bäche und Täler anschließen. Das Bild der verträumten Stadt wird durch viele Seen, Wälder und Mühlen bestimmt. Die gut erhaltene mittelalterliche Altstadt gilt heute als einer der begehrtesten Touristenattraktionen Bayerns, die weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannt ist. Den Bewohnern der Stadt werden viele Erholungsmöglichkeiten geboten. Sei es das Wandern im Naturpark Frankenhöhe oder das Radfahren entlang unberührter Natur – die Stadt ist ein Eldorado für Naturfreunde. Der 100 Kilometer lange Radweg „Liebliches Taubertal“ ist einer der bekanntesten Radwege der Region. Zudem wartet die Stadt mit einer Vielzahl an Freizeitangeboten auf. Sie ist in Besitz mehrerer öffentlicher Grillplätze und Kinderspielplätze sowie eines Bikergeländes und eines Skaterplatzes. Das Waldschwimmbad und Hallenbad lädt mit seinen vielen Schwimmbecken, Rutschen und dem Freibad zu einem erlebnisreichen Tag ein. Darüber hinaus können sich die städtischen Bewohner an einer zentralen Lage zwischen Ansbach, Nürnberg, Würzburg und Stuttgart erfreuen. Die bayerische Stadt vereint Historie mit Gegenwart. Sie verbindet mittelalterliches Flair mit modernen Strukturen. Genau diese Tatsache macht den Reiz der Stadt aus.
Gewerbestandort
In Rothenburg ob der Tauber sind Handel, Handwerk, Industrie und Gewerbe zu Hause. Insbesondere mittelständische Unternehmen bestimmen hier das Wirtschaftsbild. Die AEG-Produktionsstätte von Electrolux gilt als eines der größten Arbeitgeber im Ort. Ein Drittel des gesamten wirtschaftlichen Umsatzes macht der Fremdenverkehr in der Stadt aus. Den hier ansässigen Betrieben werden optimale Rahmenbedingungen geboten. Sowohl die zentrale Lage im Herzen Europas als auch die ausgezeichneten Verkehrsanbindungen beeinflussen erheblich den Erfolg der hiesigen Wirtschaft. So liegt der Ort in unmittelbarer Nähe zum Autobahnkreuz der A7 sowie A6. Zudem verfügt er über einen eigenen Verkehrslandeplatz. Der Flughafen Nürnberg ist binnen kurzer Zeit von hier aus zu erreichen. Die Stadt ist in Besitz eines großen Gewerbe- und Industriegebiets, das sich in direkter Autobahnnähe befindet. Gleichermaßen steht der Bau eines neuen Gewerbeareals, das sich in der Nähe der Autobahnabfahrt befinden soll, in Planung.
Lagefaktoren für den Einzelhandel
Im Jahr 2014 wies Rothenburg ob der Tauber eine Kaufkraft für den Einzelhandel von rund 5.550 Euro je Einwohner auf. Der Umsatz am jeweiligen Verkaufsstandort verzeichnete je Einwohner eine Summe von circa 8.695 Euro. Als Einkaufsort ist die Stadt an der Romantischen Straße also sehr gefragt.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Rothenburg ob der Tauber
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Rothenburg ob der Tauber eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
