Ich bin in Ochsenfurt als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in der Stadt Ochsenfurt Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Ochsenfurt um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Ochsenfurt analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Ochsenfurt eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Ochsenfurt zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Ochsenfurt
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt von Ochsenfurt zu erstellen, sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, darunter die aktuelle Marktlage, Preistrends, relevante Faktoren für Käufer und Verkäufer, sowie mögliche zukünftige Entwicklungen. Ich werde diesen Bericht in mehrere Abschnitte unterteilen, um einen klaren Überblick zu geben.
1. Einleitung und allgemeine Informationen zu Ochsenfurt
Ochsenfurt ist eine kleine Stadt im Landkreis Würzburg in Unterfranken, Bayern, und hat ca. 12.000 Einwohner. Die Stadt liegt etwa 20 km nordwestlich von Würzburg und ist durch ihre historische Altstadt sowie ihre gute Verkehrsanbindung (über die Autobahn A3 und die Bahnlinie Würzburg-Nürnberg) eine attraktive Lage für Pendler und Familien. Die Region ist bekannt für ihre Weinanbauflächen und ihre malerische Umgebung.
2. Marktentwicklung und allgemeine Trends
In den letzten Jahren zeigt der Immobilienmarkt in Ochsenfurt einen stabilen Anstieg der Preise, der durch mehrere Faktoren bedingt ist:
- Nachhaltiger Zuzug: Viele Menschen aus dem Umland, insbesondere aus Würzburg, zieht es in die kleineren Städte und ländlicheren Regionen, da dort noch bezahlbare Immobilien zu finden sind. Der Zuzug von jungen Familien und Pendlern hat die Nachfrage nach Wohnraum in Ochsenfurt angekurbelt.
- Historischer Charme und touristische Attraktivität: Ochsenfurt hat als mittelalterlich geprägte Stadt einen hohen touristischen Wert, was sich positiv auf den Immobilienmarkt auswirkt. Insbesondere denkmalgeschützte Häuser und sanierte Altbauten sind begehrt.
- Forderungen nach ländlicher Idylle und Nähe zur Natur: In Zeiten von Homeoffice und der Suche nach mehr Lebensqualität entscheiden sich viele für den Umzug in kleinere, ruhigere Städte wie Ochsenfurt, ohne auf die Nähe zur Stadt Würzburg zu verzichten.
3. Preistrends
Die Preise auf dem Immobilienmarkt von Ochsenfurt haben in den letzten Jahren insgesamt einen positiven Trend gezeigt:
- Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser: Einfamilienhäuser und Reihenhäuser sind in Ochsenfurt in den letzten Jahren stärker gefragt. Die Kaufpreise für ein durchschnittliches Einfamilienhaus (120-160 m²) liegen derzeit bei etwa €300.000 bis €500.000, abhängig von Lage, Ausstattung und Grundstücksgröße.
- Preise für Wohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen haben ebenfalls einen Anstieg erfahren. Wohnungen mit einer Fläche von 60-80 m² kosten zwischen €200.000 und €350.000.
- Mietpreise: Für Mietwohnungen liegen die Preise bei rund €8 bis €12 pro Quadratmeter, wobei neuere oder sanierte Objekte oft teurer sind. Besonders in zentralen Lagen oder in der Nähe von Bahnstationen sind die Mietpreise höher.
- Grundstückspreise: Grundstücke in und um Ochsenfurt sind besonders gefragt für Neubauten. Die Preise variieren, aber in der Regel liegt der Quadratmeterpreis bei etwa €80 bis €150 in zentralen Lagen und günstiger in Randgebieten.
4. Marktdynamik und Kaufinteressenten
Der Immobilienmarkt in Ochsenfurt ist derzeit vor allem von folgenden Käufergruppen geprägt:
- Junge Familien und Berufspendler: Diese Gruppe schätzt die gute Anbindung an Würzburg und die ruhige, ländliche Atmosphäre von Ochsenfurt. Viele junge Familien kaufen Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser.
- Senioren und Rentner: Auch für ältere Menschen ist Ochsenfurt attraktiv, vor allem wegen der ruhigen Lage und der guten Infrastruktur.
- Investoren und Kapitalanleger: Aufgrund der stabilen Marktlage sind auch Investoren in den Markt eingetreten. Besonders Mehrfamilienhäuser und kleinere Wohnanlagen sind begehrt.
5. Infrastruktur und Entwicklungspotential
Ochsenfurt bietet eine gut ausgebaute Infrastruktur mit allen notwendigen Einrichtungen für den täglichen Bedarf:
- Verkehrsanbindung: Durch die Nähe zur A3 und die Bahnverbindung nach Würzburg ist Ochsenfurt sowohl für Pendler als auch für Reisende gut erreichbar. Dies trägt zur Attraktivität als Wohnort bei.
- Bildungseinrichtungen: Die Stadt verfügt über Kindergärten, eine Grundschule sowie eine weiterführende Schule (Mittelschule). Für die weiterführende Schulbildung gibt es gute Anbindungen nach Würzburg.
- Freizeitmöglichkeiten: In Ochsenfurt gibt es zahlreiche Freizeitmöglichkeiten wie den Ochsenfurter Altstadtkern, den Mainradweg und zahlreiche Wander- und Radwege in der Umgebung.
- Zukünftige Entwicklungen: Die Stadt plant, weitere Neubauprojekte für Wohnraum zu fördern, insbesondere in den Randgebieten. Zudem könnten weitere Gewerbegebiete erschlossen werden, was die Region weiter aufwerten könnte. Die Nähe zu Würzburg und die gute Verkehrsanbindung machen Ochsenfurt zu einem interessanten Standort für zukünftige Entwicklungen.
6. Fazit und Ausblick
Der Immobilienmarkt in Ochsenfurt zeigt sich stabil und wachstumsorientiert. Die Kombination aus einer schönen, historischen Umgebung, einer attraktiven Lage für Pendler und einer guten Infrastruktur hat die Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt erhöht.
- Kurzfristig: Die Preise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, da die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen weiterhin hoch bleibt. Der Markt wird von Käufergruppen wie jungen Familien, Pendlern und Investoren geprägt.
- Langfristig: Aufgrund der positiven Entwicklung der Stadt und ihrer Anbindung an Würzburg könnte die Nachfrage auch langfristig stabil bleiben. Der Immobilienmarkt in Ochsenfurt wird von einem kontinuierlichen Zuzug und einer stabilen Wirtschaftslage profitieren.
Die Zukunftsaussichten für den Immobilienmarkt in Ochsenfurt sind also positiv, und es ist davon auszugehen, dass die Region auch in den kommenden Jahren als attraktiv für Käufer und Investoren bleibt.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Das Stadtbild von Ochsenfurt ist durch einige interessante Kirchen und Profanbauten geprägt. Vor allem katholische Kirchen sind hier sehr viele anzutreffen.
So zum Beispiel die Stadtpfarrkirche St. Andreas und die Kreuzkirche, die einst eine Spitalkirche war. Das Alte sowie das Neue Rathaus und das Domkapitelsches Palatium zählen zu den Profanbauten der Stadt. Das kulturelle Dasein wird durch die zahlreichen Museen im Ort vervollständigt. Zwei der meist besuchten Museen der Stadt sind das Trachtenmuseum und das Kartäusermuseum im Kloster Tückelhausen. Das Kartäusermuseum beherbergt unter anderem Kunstwerke, die nach 1945 entstanden sind. Auch gewährt es dem Besucher Einblicke in das frühere Alltagsleben der Mönche. Es erzählt zudem symbolisch die Geschichte der Kartäuserklöster im fränkischen Raum.
Nur wenige Kilometer südöstlich von Würzburg liegt die Stadt Ochsenfurt. Mit ihren acht Stadtteilen Zeubelried, Darstadt, Tückelhausen, Erlach, Kleinochsenfurt, Hohestadt, Goßmannsdorf und Hopferstadt erstreckt sie sich auf etwa 6.350 Hektar bzw. rund 64 Quadratkilometer.
Derzeit leben und arbeiten durchschnittlich 11.500 Menschen in dem 1.250 Jahre alten Ort, der zugleich die größte Stadt im Kreisgebiet Würzburg ist. Der Ort ist in Besitz einer gut erhaltenen Altstadt, welche sich durch eine Vielzahl von Stadttoren und Türmen sowie eine mittelalterliche Befestigungsanlage auszeichnet. Im Landkreis Würzburg ist die bayerische Stadt im Osten zu finden. Die Universitätsstadt Würzburg ist von hier aus in nur 20 Autominuten zu erreichen. Von Rothenburg – ein ebenso beliebtes Touristenziel – ist der Ort circa 40 Autominuten entfernt. Die Landschaft der Region ist von vielen Weinbergen und kleineren Bächen gezeichnet. Darüber hinaus fließt der Main durch das Stadtgebiet. Im Nordosten grenzt der Landkreis Kitzingen an die Stadt. Zu den weiteren Nachbarorten zählen der Markt Frickenhausen am Main im Osten, der Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim sowie der Markt Gelchsheim und die Gemeinde Sonderhofen im Süden, die Gemeinde Gaukönigshofen und die Märkte Giebelstadt, Reichenberg, Sommerhausen und Winterhausen im Westen sowie die Stadt Eibelstadt und der Markt Randersacker im Norden.
Als größte Stadt im Würzburger Landkreis hat der Ort am Main einiges zu bieten. Die etwa 11.500 Bewohner haben hier alles, was sie zum Leben brauchen.
Mit etwa 150 Einzelhandelsgeschäften, zahlreichen Großveranstaltungen und einer allumfassenden ärztlichen Versorgung genießt die Stadt als Wohnort ein gutes Prestige. Auch das Freizeitangebot ist in der Gegend sehr vielfältig. Die Einwohner können im Ort unter anderem ein Fitness-Center besuchen oder im Freibad auf der Maininsel schwimmen gehen. Bei der jüngeren Generation ist der hiesige Skaterplatz sehr beliebt. Die ausgelassenen Bier- und Weinfeste entfachen im Ort alljährlich eine gute Stimmung. Eine Vielzahl an Sportanlagen und Turnhallen sorgt auch unter den Sportlern für Ausgeglichenheit. In der Stadt haben mehrere Grundschulen, eine Realschule und zwei Staatliche Berufsfachschulen ihren Sitz. Die letztere Schulform bietet eine schulische Ausbildung in den Berufszweigen Hauswirtschaft und Kinderpflege an. Ein Gymnasium befindet sich in der acht Kilometer entfernten Stadt Marktbreit.
Die Stadt am Main verfügt über einen Einzugsbereich von circa 35.000 Menschen. In der überwiegend landwirtschaftlich geprägten Region gilt sie als wirtschaftlicher Mittelpunkt.
Das anerkannte Mittelzentrum verzeichnet eine breit gefächerte Branchenstruktur. Weitestgehend sind hier Betriebe aus dem Sektor Dienstleistung, Industrie, Gewerbe und Handwerk ansässig. Die Stadt erfreut sich an einer günstigen Verkehrslage, mit welcher gut erschlossene Gewerbegebiete einhergehen. Der hohe Wohn- und Freizeitwert in der Gegend schafft vielversprechende Voraussetzungen für eine florierende Wirtschaft.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Ochsenfurt war im Jahr 2015 mit einem Kaufkraft-Index von 113,8 sehr hoch. Dieser Wert entspricht 7.349 Euro pro Einwohner. Somit weist der Ort eine höhere einzelhandelsrelevante Kaufkraft auf als Lohr am Main, Bad Kissingen, Würzburg und Marktheidenfeld.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Ochsenfurt
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Ochsenfurt eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
