Ich bin in Bad Kissingen als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Bad Kissingen Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bad Kissingen um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Bad Kissingen analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Bad Kissingen eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Bad Kissingen zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Bad Kissingen
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt von Bad Kissingen zu erstellen, sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen: aktuelle Marktentwicklungen, Preise, Trends und Prognosen sowie eine detaillierte Analyse der verschiedenen Marktsegmente (Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien etc.). Ich werde die verschiedenen Aspekte Schritt für Schritt darstellen. Dabei gehe ich von allgemein zugänglichen Daten aus, da ich auf keine aktuellen Marktdaten zugreifen kann, die nach meinem Wissensstand (bis 2021) veröffentlicht wurden.
1. Einführung und geografische Lage von Bad Kissingen
Bad Kissingen ist eine bekannte Kurstadt im oberfränkischen Landkreis Bad Kissingen in Bayern. Die Stadt hat aufgrund ihrer langen Geschichte als Heilbad und Kurort einen besonderen Charme, der sich auch auf den Immobilienmarkt auswirkt. Bad Kissingen liegt im Südwesten von Bayern, etwa 40 km nordwestlich von Würzburg und ist von der Natur des Frankenlandes umgeben.
2. Marktüberblick und Nachfrage
Bad Kissingen ist als touristischer und Kurort sehr beliebt. In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt dort zunehmend dynamisiert. Der Markt wird dabei von einer Mischung aus traditionellen Kuraufenthalten, dem Zuzug von Rentnern und Pendlern sowie einer wachsenden Zahl von Investoren und Immobilienkäufern geprägt. Der Immobilienmarkt in Bad Kissingen ist von folgenden Faktoren beeinflusst:
- Tourismus und Gesundheit: Bad Kissingen zieht jedes Jahr zahlreiche Touristen an, die Kuraufenthalte oder Gesundheitsdienstleistungen in Anspruch nehmen. Dies führt zu einer stabilen Nachfrage nach Ferienwohnungen und kurzfristig vermietbaren Objekten.
- Pendlerregion: Die Nähe zu großen Städten wie Würzburg und Schweinfurt macht Bad Kissingen zu einem attraktiven Standort für Pendler, die im Umland eine ruhigere Lebensqualität suchen, aber gleichzeitig in benachbarte Wirtschaftszentren pendeln wollen.
- Altersstruktur: Die Stadt ist besonders bei älteren Menschen aufgrund des Gesundheitsangebotes und des geringen Altersdurchschnitts in vielen Bereichen des öffentlichen Lebens beliebt. Dies spiegelt sich in der Nachfrage nach altersgerechten und barrierefreien Immobilien wider.
3. Preisentwicklung und Marktsegmente
3.1 Preisentwicklung von Wohnimmobilien
Die Preise auf dem Bad Kissinger Immobilienmarkt sind in den letzten Jahren moderat gestiegen. Eine genaue Aufschlüsselung der Preise:
- Einfamilienhäuser und Villen: Bad Kissingen bietet zahlreiche Einfamilienhäuser, oft mit großzügigen Grundstücken und klassischer Architektur. Die Preise für Einfamilienhäuser in zentralen Lagen variieren zwischen 250.000 und 500.000 Euro, während in randständigen oder ländlichen Gegenden auch preiswerte Objekte ab etwa 150.000 Euro zu finden sind.
- Eigentumswohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen haben in den letzten Jahren ebenfalls zugenommen. Je nach Lage und Ausstattung variiert der Quadratmeterpreis zwischen 2.500 und 4.500 Euro.
- Mieten: Die Mietpreise sind für eine bayerische Kleinstadt recht moderat, liegen aber aufgrund des wachsenden Interesses am Markt im Steigen. In zentralen Lagen liegen die Mieten für Wohnungen im Durchschnitt zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter.
3.2 Gewerbeimmobilien
Der Markt für Gewerbeimmobilien in Bad Kissingen ist im Vergleich zu größeren Städten relativ klein. Allerdings gibt es hier durch die touristische Ausrichtung und die Nähe zu größeren Wirtschaftszentren einige interessante Potenziale. Die Preise für Gewerbeobjekte variieren stark je nach Lage und Nutzungsart. Büroflächen und Einzelhandelsflächen sind schwer zu bekommen, da es aufgrund des begrenzten Marktangebotes eine hohe Nachfrage gibt.
3.3 Ferienimmobilien
Als Kur- und Tourismusstadt gibt es in Bad Kissingen einen besonderen Markt für Ferienimmobilien. Hier ist eine gewisse Preisdifferenzierung zu beobachten:
- Ferienwohnungen und -häuser: Diese Immobilien sind besonders bei Besuchern von Kureinrichtungen und Wellnesshotels gefragt. Die Preise für solche Objekte liegen meist bei mindestens 150.000 Euro und können je nach Ausstattung und Lage deutlich steigen.
- Vermietungspotenzial: Die Möglichkeit, Ferienwohnungen zu vermieten, ist durch die steigende Nachfrage aus dem Gesundheits- und Tourismusbereich attraktiv. In den letzten Jahren sind immer mehr Immobilienkäufer auf diese Option als Kapitalanlage angewiesen.
4. Marktprognose und Entwicklungstrends
Die Immobilienpreise in Bad Kissingen werden voraussichtlich auch in den kommenden Jahren moderat weiter steigen, allerdings langsamer als in großen Metropolen. Gründe hierfür sind:
- Langsame Urbanisierung: Bad Kissingen bleibt eine eher ländlich geprägte Stadt mit einer stabilen, aber überschaubaren Bevölkerungszahl. Die Nachfrage nach Immobilien wird zwar durch Zuzug von älteren Menschen und Pendlern stabil bleiben, aber es wird nicht zu einer dramatischen Überhitzung des Marktes kommen.
- Investitionen in Infrastruktur: Es ist davon auszugehen, dass durch den Ausbau von Verkehrsverbindungen und touristischen Einrichtungen die Attraktivität von Bad Kissingen als Wohnort und Investitionsziel weiter steigt. Projekte zur Erhöhung der Lebensqualität, wie die Modernisierung öffentlicher Räume und touristischer Einrichtungen, dürften den Immobilienmarkt stützen.
- Demografischer Wandel: Der demografische Wandel, der auch in Bad Kissingen spürbar ist, wird die Nachfrage nach altersgerechten und barrierefreien Wohnungen weiter anheizen.
5. Herausforderungen und Risiken
Trotz der positiven Aussichten gibt es einige Herausforderungen:
- Begrenztes Angebot: Bad Kissingen hat ein begrenztes Angebot an großen Bauflächen für Neubauten, was den Wettbewerb um freie Grundstücke und bestehende Immobilien verschärft.
- Geringe Fluktuation: Auf dem Mietmarkt herrscht eine relativ geringe Fluktuation, was es für Neuinteressierte schwierig machen kann, eine passende Wohnung zu finden.
- Abhängigkeit vom Gesundheits- und Tourismussektor: Der Immobilienmarkt in Bad Kissingen könnte empfindlich auf Schwankungen im Gesundheits- und Tourismussektor reagieren, was insbesondere die Nachfrage nach Ferienimmobilien beeinflussen kann.
6. Fazit
Der Immobilienmarkt in Bad Kissingen zeigt sich stabil und entwickelt sich langsam, aber stetig weiter. Die Stadt bleibt aufgrund ihrer ruhigen Lage, dem hohen Freizeitwert und den günstigen Verkehrsanbindungen ein attraktiver Standort für Wohnimmobilien, vor allem für Senioren und Pendler. Auch der Markt für Ferienimmobilien und Investitionen im Bereich der gewerblichen Nutzung bietet Potenzial. Die größte Herausforderung bleibt die begrenzte Verfügbarkeit von Immobilien und die Abhängigkeit vom Tourismus- und Gesundheitssektor.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Eingebettet im friedvollen Tal der Fränkischen Saale liegt die Große Kreisstadt Bad Kissingen. Umrahmt wird der bayerisch reizvolle Ort von den Hügeln des Mittelgebirges, der Rhön, sowie von sanften vulkanischen Bergkegeln, die Höhen bis zu 950 Meter erreichen.
Die Menschen erfreuen sich hier an einem sauerstoffreichen und milden Klima, das durch die Fränkische Saale und den Mischwald begünstigt wird. Viele schöne Parks zieren das städtische Bild und laden zum Spazieren gehen ein. So erstrahlt der hiesige Rosengarten in einer Blütenpracht, welche die Gemüter der Besucher beglückt. Der Luitpoldpark erweist sich besonders für Jogger als ein interessanter Ort. Hier können sie entlang der Fränkischen Saale und umgeben von intakter Natur entspannt ihre Runden laufen.
Bad Kissingen agiert als Große Kreisstadt des gleichnamigen Kreisgebiets. Hier ist die 24.000-Einwohnerstadt im mittleren Osten zu finden.
Der bayerische Kurort gilt als ältester Gradierstandort Europas. Gleichwohl präsentiert sich der Ort als bayerisches Staatsbad. In Deutschland erfreut sich die Kreisstadt an einem hohen Bekanntheitsgrad. Umfragen zufolge ist die Stadt sogar der bekannteste Kurort in Deutschland, der im Jahre 2012 mit der Auszeichnung „Rosenstadt“ geehrt wurde. Die unterfränkische Kreisstadt bietet auf rund 70 Quadratkilometern Platz für neun Stadtteile. Dazu gehören der gleichnamige Hauptort sowie die Stadtteile Winkels, Albertshausen, Reiterswiesen, Arnshausen, Poppenroth, Garitz, Kleinbrach und Hausen. Neben dem Hauptort gelten Reiterswiesen und Arnshausen als die größten Ortsteile der Stadt. Der Stadtteil Reiterswiesen befindet sich auf dem 328 Meter hohen Finsterberg. Der Stadtteil Garitz ist von dem rund 285 Meter hohen Altenberg geprägt. Die Fränkische Saale, bei der es sich um einen 140 Kilometer langen Nebenfluss des Mains handelt, ebnet sich ihren Weg durch das Stadtgebiet. Die bayerische Rosenstadt wird im Norden von den Märkten Burkardroth und Bad Bocklet begrenzt. Die Gemeinde Nüdlingen schmiegt sich im Osten an die Stadt an. Im Süden ist die Große Kreisstadt von den Gemeinden Oerlenbach, Ramsthal und Aura an der Saale umgeben. Das Ortsgebiet des Marktes Oberthulba begrenzt die Stadt im Westen.
Die Große Kreisstadt am Rande der Rhön ist ein Ort, in dem es sich zu leben lohnt. Der Mix aus intakter Natur und Urbanität schafft einen idealen Ausgleich und lockt viele Menschen in die Stadt.
Aber auch das riesige Angebot in den Bereichen Erholung und Gesundheit ist hier beispielhaft. Neben einem Mineral- und Moorheilbad sowie der KissSalis Therme existieren in der Stadt einige innovative Fachkliniken. In beinahe jedem Stadtteil befinden sich Kindergärten mit ausreichend Plätzen für die kleinen Zwerge. Auch das Angebot an weiterführenden Schulen ist in der Stadt groß.
Gegenwärtig bietet die Große Kreisstadt auf insgesamt drei Gewerbegebieten reichlich Platz für viele Unternehmen.
Die Gesundheitsstadt schenkt Gewerbetreibenden ideale Voraussetzungen für ein erfolgreiches Dasein. Der Ort liegt an zwei wichtigen Bundesstraßen. Außerdem befinden sich in der Nähe die A 71 von Erfurt nach Schweinfurt sowie die A 7 von Kassel über Fulda nach Würzburg. Neben einigen bedeutenden medizinischen Einrichtungen bestimmen Unternehmen wie „Franken Brunnen“ (Mineralwasser-Hersteller) und die „Saale-Zeitung“ die hiesige Wirtschaftsstruktur.
Im Jahr 2015 verzeichnete Bad Kissingen eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 6.698 Euro pro Kopf. Im Vergleich zu anderen Kommunen mit über 10.000 Einwohnern in Unterfranken liegt die Große Kreisstadt auf den vorderen Plätzen. Mit einem Kaufkraft-Index von 103,7 bewegt sie sich über dem Bundesdurchschnitt.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Bad Kissingen
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Bad Kissingen eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
