Ich bin im Landkreis Main-Spessart als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte im Landkreis Main-Spessart Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung im Landkreis Main-Spessart um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für den Landkreis Main-Spessart analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt im Landkreis Main-Spessart eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle im Landkreis Main-Spessart zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Wandern und Schwimmen zählen zu den liebsten Beschäftigungen der hiesigen Bewohner. Der Landkreis in Unterfranken bietet dazu auch die besten Voraussetzungen.
So wartet hier unter anderem der 500 Kilometer lange Main-Wanderweg auf seine Besucher. Der abwechslungsreiche Wanderweg führt diese von Karlstadt über Gemünden und Lohr am Main bis nach Marktheidenfeld. Die Wanderer treffen während ihrer Tour auf viele historische Ortskerne und einige Waldgebiete. Darüber hinaus stellt der Naturpark Spessart ein Eldorado für Wanderer dar. Er hält einige eindrucksvolle Aussichtspunkte und Sehenswürdigkeiten bereit. Nebenbei können die Besucher hier seltene Kräuterarten entdecken. Aber auch Wasserfreunde kommen im Landkreis Main-Spessart auf ihre Kosten. Der Klostersee Trennfeld und der Naturbadesee Arnstein verfügen über eine ausgezeichnete Badegewässerqualität.
Der Reisende trifft im Westen des Regierungsbezirks Unterfranken auf das Kreisgebiet Main-Spessart. Hier wird es im Nordwesten vom hessischen Landkreis Main-Kinzig-Kreis umrahmt.
Zu den nördlichen und östlichen Nachbarn zählen die Kreise Bad Kissingen und Schweinfurt. Im Süden teilt sich das Kreisgebiet eine gemeinsame Grenze mit den Kreisen Würzburg und Main-Tauber-Kreis, der zum Bundesland Baden-Württemberg zählt. Schlussendlich sind es die Kreise Miltenberg und Aschaffenburg, die im Westen an die Region anschließen. Mit einer Fläche von etwa 1.322 Quadratkilometer zählt Main-Spessart zu den größeren Landkreisen in Unterfranken. Derzeit sind etwa 126.000 Menschen in der bayerischen Region zu Hause, die insgesamt 40 Kommunen beinhaltet. Das Kreisgebiet zählt 25 Gemeinden, acht Märkte und sieben Städte. Nennenswert sind die Städte Rothenfels, Arnstein, Rieneck, Gemünden am Main, Marktheidenfeld, Karlstadt und Lohr am Main. Mit etwa 15.100 Einwohnern zählt Lohr am Main zu der bevölkerungsreichsten Stadt des Landkreises, dicht gefolgt von Karlstadt mit etwa 14.800 Einwohnern. Karlstadt agiert zugleich als Kreisstadt des Landkreises. Der südöstliche Teil des Kreisgebiets wird vom Main durchquert. Am westlichen Mainufer dehnen sich die Höhenzüge des Spessarts, einem Mittelgebirge, aus. Sie erreichen bis zu 500 Meter.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Zieht der Immobiliengutachter einen Vergleich zwischen allen Landkreisen des Regierungsbezirks Unterfranken, so erkennt er am Immobilienmarkt des Kreises Main-Spessart durchschnittliche Immobilienwerte.
Der angrenzende Landkreis Aschaffenburg verzeichnet ähnliche Preise für Immobilien wie das Kreisgebiet. Teurer wird es dann in Miltenberg und Würzburg, wo Käufer von Immobilien deutlich tiefer in die Tasche greifen müssen. In den Städten Aschaffenburg und Würzburg beobachtet der Immobiliengutachter allerdings die höchsten Immobilienwerte. Wer sparen will, sollte sich am Immobilienmarkt der Kreise Rhön-Grabfeld, Bad Kissingen, Schweinfurt, Haßberge und Kitzingen umsehen. Hier sind Immobilien vergleichsweise erschwinglich. Im Kreisgebiet Main-Spessart gelten vor allem Karlstadt und Lohr am Main als die Orte mit einer regen Nachfrage. In Karlstadt hat der Immobiliengutachter vorwiegend durchschnittliche und gute Wohngegenden entdeckt. Wer in der Kreisstadt eine Wohnung mieten möchte, wird mit Mietpreisen zwischen 4,70 Euro und 7,50 Euro pro Quadratmeter konfrontiert. Während eine Bestandswohnung im Ort rund 5,80 Euro pro Quadratmeter verlangt, fordert der Quadratmeter einer neuen Mietwohnung circa 7,50 Euro. Gegenwärtig bietet der lokale Markt rund 130 Bestandshäuser und 35 Neubauobjekte an. Als relativ erschwinglich erweisen sich hier zudem Einfamilien- und Doppelhäuser. Sind diese aus dem Bestand, so können Kunden ihren Traum vom Eigenheim bereits ab etwa 1.180 Euro pro Quadratmeter erfüllen. Ein Neubauhaus kostet hingegen rund 1.900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Aber auch Eigentumswohnungen sind nach wie vor gefragt. Durchschnittlich müssen Kunden für eine Bestandswohnung rund 1.260 Euro je Quadratmeter zahlen.
Viele Freibäder und Wanderwege ermöglichen reichlich Freizeitspaß in der Region. So zählen die Orte Zellingen, Burgsinn, Marktheidenfeld, Karlstadt und Lohr am Main besonders im Sommer zu den beliebten Anlaufpunkten.
In allen der Städte und Gemeinden sind Freibäder vorhanden, die im Sommer Badespaß für die ganze Familie bieten. Aber auch im Bereich Kultur hat die Region am Main einiges zu bieten. So gelten die Scherenburgfestspiele in Gemünden am Main und das Theater in der Gerbergasse in Karlstadt als die Highlights für Kulturfreunde. Ein komplexes Schulwesen und bezahlbare Immobilienpreise sprechen außerdem für den Landkreis als Wohnstandort.
Sowohl über Straße und Schiene als auch über Wasser ist die Region bestens erreichbar. Der Main, der fast das ganze Jahr über befahrbar ist, gilt als wichtigster Verkehrsweg für die hiesige Schifffahrt.
Die Bundesautobahn A 3 stellt den bedeutendsten Straßen-Verkehrsweg des Landkreises dar. Sie führt von Frankfurt am Main nach Nürnberg und durchquert das Kreisgebiet bei Marktheidenfeld. In der mainfränkischen Region existieren derzeit insgesamt sechs Industriegebiete.
Im Jahr 2015 zeigte sich die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Landkreis Main-Spessart mit 4.992 Euro pro Kopf.
Mit einer Zentralitätskennziffer von 86,3 verzeichnet das Kreisgebiet einen Kaufkraftabluss.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung im Landkreis Main-Spessart
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für den Landkreis Main-Spessart eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
