Ich bin in Kitzingen als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in der Stadt Kitzingen Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Kitzingen um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Kitzingen analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Kitzingen eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Kitzingen zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Kitzingen
Um einen detaillierten und vollumfänglichen Bericht über den Immobilienmarkt von Kitzingen zu erstellen, werde ich eine Vielzahl von Aspekten betrachten. Der Bericht wird sich auf aktuelle Markttrends, Angebot und Nachfrage, Preistrends, Infrastruktur, demografische Entwicklungen und andere relevante Faktoren konzentrieren, die den Immobilienmarkt in Kitzingen beeinflussen. Ich werde den Bericht auch mit allgemeinen Prognosen für die nächsten Jahre ergänzen.
1. Einleitung: Überblick über Kitzingen
Kitzingen ist eine mittelgroße Stadt im bayerischen Unterfranken, etwa 25 Kilometer nordwestlich von Würzburg. Die Stadt hat eine lange Geschichte und ist besonders bekannt für ihren Weinbau und die Altstadt mit historischen Sehenswürdigkeiten. Der Immobilienmarkt in Kitzingen ist von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die geografische Lage, das wirtschaftliche Umfeld, sowie der Weinbau und die touristische Attraktivität.
2. Demografische Entwicklung
Die demografische Struktur ist ein wichtiger Einflussfaktor auf die Immobiliennachfrage. Kitzingen hat eine stabile Bevölkerungszahl, die jedoch in den letzten Jahren leicht gestiegen ist. Dies lässt sich durch eine zunehmende Attraktivität der Region für Pendler aus Würzburg und die ländliche Umgebung erklären.
Wichtige demografische Kennzahlen:
- Bevölkerung: Kitzingen hat ca. 25.000 Einwohner (Stand 2023).
- Alterspyramide: Es gibt eine leichte Alterung der Bevölkerung, was die Nachfrage nach barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen begünstigt.
- Pendlerstruktur: Aufgrund der Nähe zu Würzburg sind viele Kitzinger in der Nachbarstadt beruflich tätig, was die Nachfrage nach Wohnungen für Pendler anheizt.
3. Wirtschaftliche Lage
Die Wirtschaftsstruktur von Kitzingen ist vielfältig, aber vor allem vom Weinbau, der Landwirtschaft und von kleinen bis mittelständischen Unternehmen geprägt. Auch die Nähe zu Würzburg hat Kitzingen zu einem attraktiven Standort für Pendler gemacht, was die lokale Wirtschaft weiter stärkt. Zudem sind einige Industrieunternehmen und Logistikunternehmen in der Region tätig, was zu einer stabilen Arbeitsmarktlage beiträgt.
Besondere Merkmale:
- Weinbau und Tourismus: Kitzingen ist eine bedeutende Weinregion. Die Weinwirtschaft zieht nicht nur Touristen an, sondern schafft auch Arbeitsplätze, die indirekt die lokale Immobiliennachfrage fördern.
- Pendler: Die Nähe zu Würzburg erhöht den Bedarf an Wohnraum, insbesondere für Pendler, die in Würzburg arbeiten, aber in Kitzingen leben möchten.
4. Immobilienmarkt in Kitzingen
Der Immobilienmarkt in Kitzingen ist in den letzten Jahren gewachsen, auch durch das wachsende Interesse von Käufern und Mietern aus benachbarten Städten, insbesondere Würzburg. Es gibt jedoch auch Besonderheiten, die den Kitzinger Markt von anderen Städten abgrenzen.
4.1 Angebot und Nachfrage
- Angebot: Das Angebot an Immobilien ist insgesamt begrenzt, was auf die Größe der Stadt und die historische Bebauung zurückzuführen ist. Der Markt besteht hauptsächlich aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.
- Nachfrage: Die Nachfrage ist in den letzten Jahren gestiegen, vor allem für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, da immer mehr Menschen die ländliche Ruhe und die gute Anbindung an Würzburg schätzen. Auch die Nachfrage nach Neubauten wächst, insbesondere in Neubaugebieten am Stadtrand.
4.2 Preistrends
In den letzten Jahren hat Kitzingen einen Anstieg der Immobilienpreise verzeichnet, insbesondere in zentralen Lagen und beliebten Wohngebieten. Im Vergleich zu Würzburg sind die Preise in Kitzingen jedoch noch vergleichsweise niedrig, was den Markt attraktiv für Käufer macht, die nach einer günstigeren Alternative suchen.
- Kaufpreise: Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind in den letzten fünf Jahren um durchschnittlich 5-7 % pro Jahr gestiegen. Eine typische Eigentumswohnung in zentraler Lage kostet zwischen 2.500 und 3.500 Euro pro Quadratmeter. Ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 3.000 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Zustand der Immobilie.
- Mietpreise: Die Mietpreise in Kitzingen sind moderat, aber ebenfalls im Anstieg begriffen. Im Jahr 2023 liegt der durchschnittliche Mietpreis für eine Wohnung bei etwa 8-11 Euro pro Quadratmeter, was im Vergleich zu Großstädten wie Würzburg oder München noch relativ günstig ist.
4.3 Neubauprojekte und Entwicklungen
Es gibt mehrere Neubauprojekte in Kitzingen, vor allem am Stadtrand und in den angrenzenden Ortsteilen. Diese Entwicklungen zielen darauf ab, den Bedarf an modernen Wohnmöglichkeiten zu decken und bieten oft mehr Platz zu günstigeren Preisen als in den städtischen Ballungsräumen.
5. Infrastruktur
Kitzingen profitiert von einer gut ausgebauten Infrastruktur. Die Stadt ist verkehrstechnisch gut angebunden, sowohl über die Autobahn A3 als auch durch die Bahnanbindung an Würzburg und andere Städte.
- Verkehrsanbindung: Die Autobahn A3 verbindet Kitzingen direkt mit Würzburg und anderen größeren Städten in der Region. Der Bahnhof in Kitzingen ist ein wichtiger Knotenpunkt im regionalen Bahnverkehr und erleichtert den Pendlern den Zugang zu Würzburg und anderen Städten.
- Öffentliche Verkehrsmittel: Die Stadt hat ein gut funktionierendes öffentliches Verkehrsnetz, das es den Bewohnern ermöglicht, problemlos in die Umgebung zu pendeln.
6. Prognose und Trends
Die Prognosen für den Immobilienmarkt in Kitzingen sind positiv. Es wird erwartet, dass der Markt auch in den kommenden Jahren weiter wächst, vor allem durch die steigende Nachfrage nach Wohnraum aus Pendlern und die Weiterentwicklung von Neubauprojekten.
- Wachstum der Nachfrage: Die Nähe zu Würzburg und die gute Anbindung an größere Städte werden dazu führen, dass die Nachfrage nach Immobilien in Kitzingen weiterhin steigen wird.
- Steigende Preise: Die Immobilienpreise in Kitzingen werden voraussichtlich weiterhin steigen, jedoch langsamer als in den großen Städten. Investitionen in Neubauten und hochwertige Renovierungen werden zunehmend den Markt beeinflussen.
- Nachhaltigkeit und Smart Homes: Da immer mehr Menschen Wert auf Nachhaltigkeit legen, werden auch moderne Immobilien, die mit energieeffizienten Technologien ausgestattet sind (z.B. Smart Homes, Solarenergie), zunehmend gefragt sein.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt in Kitzingen bietet sowohl Käufern als auch Mietern eine attraktive Möglichkeit, in einer gut angebundenen, ruhigen Region zu wohnen. Während die Preise im Aufwärtstrend sind, bleibt Kitzingen im Vergleich zu großen Städten wie Würzburg oder München weiterhin eine vergleichsweise günstige Alternative. Aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Lage, der wachsenden Nachfrage und der kontinuierlichen Entwicklung des Marktes ist mit einer positiven Entwicklung in den kommenden Jahren zu rechnen.
Empfehlung: Interessierte sollten sich rechtzeitig informieren, da der Immobilienmarkt in Kitzingen zunehmend von Investoren und Neubauprojekten geprägt sein wird. Auch die Region bleibt aufgrund ihrer ländlichen Lage und der Nähe zu städtischen Ballungszentren attraktiv für Käufer und Mieter.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Die Weinhandelsstadt präsentiert sich in reizvoller Lage direkt am Main. In der mainfränkischen Kreisstadt können Einheimische und Besucher so einiges erleben.
Der Ort, der Historie und Zukunft miteinander vereint, bietet zahlreiche Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. Besonders vielfältig ist hier das Kulturprogramm, welches jede Altersgruppe anspricht. Neben einer Vielzahl von traditionellen Festen sorgen in der Stadt anspruchsvolle Theaterstücke, ausgelassene Konzerte und wechselvolle Ausstellungen für ein lebendiges Kulturleben. Das Städtische Museum und die Rathaushalle spielen dabei eine bedeutende Rolle. Im Städtischen Museum sind aufschlussreiche Exponate beherbergt, die dem Besucher mehr über die Stadtgeschichte verraten.
Kitzingen agiert als Große Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises in Unterfranken. Der mainfränkische Ort hat im mittleren Westen des Landkreises seinen Platz gefunden, wo er sich auf rund 47 Quadratkilometer ausdehnt.
Etwa 21.000 Menschen haben in der bayerischen Weinhandelsstadt ihr Zuhause gefunden. Mit circa 440 Einwohnern je Quadratkilometer weist der Ort eine vergleichsweise hohe Bevölkerungsdichte auf. Das Stadtgebiet befindet sich in der Nähe der Mittelgebirgslandschaft des Steigerwaldes. Von der Universitätsstadt Würzburg trennen die Kreisstadt nur 20 Kilometer. Zu den angrenzenden Orten der Stadt zählen im Norden die Gemeinden Buchbrunn, Albertshofen und Mainstockheim sowie der Markt Schwarzach am Main und die Stadt Dettelbach. Im Osten grenzen der Markt Großlangheim sowie die Gemeinde Rödelsee an die Stadt. Die südlichen Nachbarn des Ortes sind die Landstadt Mainbernheim, die Stadt Marktsteft und die Gemeinde Sulzfeld am Main. Der Westen des Stadtgebiets wird von der Gemeinde Biebelried umrahmt. Alle Nachbarorte gehören zum selben Kreisgebiet. Der schiefe Falterturm und die Alte Mainbrücke gelten als Wahrzeichen der historischen Kreisstadt, die sich im Herzen des Fränkischen Weinlandes ausdehnt. In Unterfranken gehört sie zu den ältesten Städten. Einige Bauwerke in der Stadt sind bereits über 1.000 Jahre alt, wie etwa das Frauenkloster und der „Alte Klosterkeller“. Das städtische Bild zeichnet sich darüber hinaus durch zahlreiche Türme und Fachwerkhäuser sowie das Renaissance-Rathaus aus.
Als Wohnort hat das bayerische Mittelzentrum viel zu bieten. Als großer Vorteil erweist sich die ausgezeichnete Lage.
Die Stadt ist zentral in Deutschland gelegen und von der großen Stadt Würzburg nur wenige Kilometer entfernt. Menschen können in der überschaubaren Kreisstadt günstig leben und haben es nicht weit bis in die Großstadt. Zu den weiteren Stärken der Stadt zählen die hervorragende Verkehrsinfrastruktur und die wirtschaftliche Dynamik. Die Altstadt schafft mit ihren vielen geschichtsträchtigen Bauwerken ein ganz besonderes Flair. Die Menschen fühlen sich wohl hier. Ebenfalls hervorzuheben sind die schönen Landschaften, welche die Lebensqualität hier beträchtlich steigern. Kitzingen bietet zudem zahlreiche Schulformen. So existieren hier eine Wirtschaftsschule, eine Staatliche Fachoberschule, zwei Förderschulen, die Richard-Rother-Realschule und das Armin-Knab-Gymnasium, um nur einige zu nennen.
Der einstige Garnisonsstandort hat sich mittlerweile zu einem innovativen Gewerbestandort entwickelt, der für viele Unternehmen die Tür zum Erfolg darstellt.
Die 21.000-Einwohnerstadt verbucht eine hohe Arbeitsplatzzentralität sowie eine hohe Einpendlerzahl. Zu den bedeutendsten Arbeitgebern der Stadt zählen die Automobilzulieferer Franken Guss und F.S. Fehrer Automotive, die zusammen etwa 1.700 Beschäftigte verzeichnen. Darüber hinaus gilt das Unternehmen GEA Brewery Systems als ein wichtiges Standbein der hiesigen Wirtschaft. Der Hersteller von Braustätten beliefert große Brauereikonzerne auf der ganzen Welt.
Im Vergleich zu anderen unterfränkischen Kommunen erzielt Kitzingen eine niedrige einzelhandelsrelevante Kaufkraft. Im Jahr 2015 betrug diese 5.932 Euro pro Kopf. Mit einem Kaufkraft-Index von 91,8 bewegt sich die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Ort unter dem Bundesdurchschnitt.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Kitzingen
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Kitzingen eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
