Ich bin in Gemünden am Main als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in der Stadt Gemünden am Main Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Gemünden am Main um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Gemünden am Main analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im unterfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Gemünden am Main eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Unterfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Gemünden am Main zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordwestbayern oder in der unterfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordwestbayern und in Unterfranken agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Der Immobiliengutachter nimmt in Gemünden am Main einen Mietspiegel wahr, der eine Preisspanne von 4,40 Euro bis 7,90 Euro pro Quadratmeter umfasst.
Die vergleichsweise erschwinglichen Preise für Immobilien locken viele Menschen in die fränkische Dreiflüssestadt. Der hiesige Immobilienmarkt ist wegen der geringen Immobilienwerte besonders für junge Familien interessant. Im Gegensatz zu den Kreisen Miltenberg und Würzburg, wo die Immobilienwerte mittlerweile stark gestiegen sind, wird der regionale Immobilienmarkt von bezahlbaren Hauspreisen und Mieten beherrscht. Der Immobiliengutachter beobachtet jedoch im nördlichen und östlichen Unterfranken ein noch niedrigeres Preisniveau. So können Wohnraumsuchende in den Kreisen Haßberge, Schweinfurt, Kitzingen, Rhön-Grabfeld und Bad Kissingen mitunter ein Haus günstiger erwerben als in dem staatlich anerkannten Erholungsort. Ohne Zweifel hält die Stadt allerdings auch das ein oder andere Schnäppchen bereit. Die Miete einer Bestandswohnung beträgt im Ort durchschnittlich 5,10 Euro pro Quadratmeter. Circa 7,80 Euro zahlen Kunden für den Quadratmeter einer Neubauwohnung in der Gegend. Derzeit wartet der regionale Immobilienmarkt mit etwa 140 Bestandsobjekten und 25 neuen Immobilien auf. Ein Doppel- oder Einfamilienhaus kann in der Stadt bereits ab etwa 1.000 Euro pro Quadratmeter gekauft werden. Wer sich seinen Traum von einem neuen Eigenheim erfüllen will, muss sich mit einem Kaufpreis von rund 1.740 Euro pro Quadratmeter anfreunden. Für eine Eigentumswohnung, die älter ist als drei Jahre, zahlen Kunden im Ort rund 1.230 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordwestbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Die kleine Stadt Gemünden am Main ist ein staatlich anerkannter Erholungsort, der gleichwohl als Drei-Flüsse-Stadt bekannt ist. So mündet im Ort die Sinn in die Fränkische Saale, welche wiederum in den Main übergeht.
Darüber hinaus mündet der Fluss Wern im Stadtteil Wernfeld in den Main. Die fränkische Dreiflüssestadt ist von einigen Urlaubsregionen umgeben. Im Norden befindet sich die Rhön. Im Westen grenzen der Spessart sowie im Osten das Fränkische Weinland an das Stadtgebiet. Die Universitätsstadt Würzburg ist etwa 40 Kilometer von der bayerischen Kleinstadt entfernt. In Gemünden erlebt der Gast ein lebendiges Dasein, das sich mit einem hohen Erholungswert paart.
Der staatlich anerkannte Erholungsort ist im mittleren Norden des Landkreises Main-Spessart zu finden. Als Teil des Regierungsbezirks Unterfranken sind dem Ort insgesamt 13 Stadtteile zugehörig.
Alle in ihrem Erscheinungsbild unterschiedlich, haben sie jedoch eines gemeinsam: Alle Stadtteile werden von herrlichen Landschaften durchzogen. Die meisten der Ortsteile sind dörflich geprägt. So befindet sich in Schönau eine kleine Klosterkirche. Auch die Stadtteile Neutzenbrunn und Aschenroth sind von Ruhe gezeichnet. Mit einer reizvollen Lage direkt am Main schmeichelt der Stadtteil Hofstetten, wo ebenso eine kunsthistorisch bedeutende Kirche thront. In Adelsberg befindet sich das imposante Schloss Adolphsbühl. Eingebettet im schönen Sinntal liegt der Ortsteil Schaippach, der gleichermaßen durch eine romantische Brücke geziert wird. Zu den weiteren Ortsteilen der Stadt gehören Harrbach, Wernfeld, Kleinwernfeld, Massenbuch, Langenprozelten, Seifriedsburg und Reichenbuch. Auf dem etwa 75 Quadratkilometer großen Stadtgebiet leben derzeitig circa 10.500 Menschen. Zu den angrenzenden Orten zählen im Norden die Stadt Rieneck sowie die Gemeinde Gräfendorf, im Osten die Gemeinden Karsbach und Gössenheim sowie im Süden die Gemeinde Neuendorf und die Kreisstadt Karlstadt. Im Westen schmiegen sich zwei gemeindefreie Gebiete – der Langenprozeltener Forst und der Ruppertshüttener Forst – an den Erholungsort.
Gemünden – der lebendige Erholungsort am Main – beeindruckt mit einer breiten Palette an Freizeitmöglichkeiten.
Von aufschlussreichen Spaziergängen durch das Fränkische Weinland bis hin zum Wandern im Spessart – die vielfältigen und eindrucksvollen Landschaften der Gegend sind ein Eldorado für Naturliebhaber. Weitläufige Wälder und Wasserflächen prägen das städtische Bild. Sie bieten die optimale Grundlage für Aktivitäten im Freien. Freunde des Radsports können sich auf dem Sinnradweg oder dem Mainradweg austoben. Die Spessarthöhen, welche im Westen an die Stadt grenzen, begeistern durch romantische Burgruinen, die von dichten Wäldern umgeben sind. Dieses einzigartige Flair spüren Besucher nicht nur in dem benachbarten Mittelgebirge, sondern auch in der Stadt selbst. Geschichtsträchtige Bauten, die seit mehreren Jahrhunderten in der Kleinstadt thronen, zieren die Kernstadt. Charakterisierend für den hiesigen Marktplatz sind das Rathaus und die Pfarrkirche St. Peter und Paul. In mehreren Ortsteilen der Stadt befinden sich mittelalterliche Türme, wie etwa der Eulenturm, die für ein historisches Ambiente sorgen. Gleichwohl zeigt sich die romantische Stadt im Fränkischen Weinland als ein anerkannter Schulstandort mit zahlreichen Schulformen.
Gemünden am Main ist als mögliches Mittelzentrum eingestuft. Mit seinen mittelzentralen Einrichtungen gilt Gemünden als Zentrum im Norden des Kreisgebiets Main-Spessart.
Der Ort zieht viele Menschen aus dem Umland an und bindet überregionale Kaufkraft an sich. Einige Bewohner kommen von außerhalb in die Stadt, um hier die zahlreichen Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten auszukosten. Die derzeit erschwinglichen Miet- und Grundstückspreise feuern ebenso die Wirtschaft im Ort an. Das ansprechende Bildungsangebot und die ausgezeichnete Infrastruktur sind ein Garant für die stabile Wirtschaft in der Stadt.
Im Jahr 2015 betrug die einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Gemünden am Main 6.306 Euro pro Einwohner. Der Erholungsort bindet mehr Kaufkraft an sich als die mainfränkischen Kommunen Kitzingen, Hammelburg, Haßfurt und Schweinfurt.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Gemünden am Main
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Gemünden am Main eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
