Ich bin in Thalmässing als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Thalmässing Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
Inhalt dieser Seite
Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Thalmässing um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Thalmässing analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im mittelfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Thalmässing eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Mittelfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Thalmässing zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Thalmässing
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt von Thalmässing zu erstellen, ist es wichtig, auf verschiedene Faktoren einzugehen, wie die allgemeine Marktentwicklung, Preistrends, Nachfrage und Angebot, demografische Veränderungen sowie potenzielle Investitionsmöglichkeiten. Hier ein strukturierter Überblick:
1. Einleitung
Thalmässing ist eine Gemeinde im Landkreis Roth in Bayern, die in den letzten Jahren eine zunehmende Aufmerksamkeit auf sich zieht. Die Region bietet eine Mischung aus ländlichem Charme und guter Anbindung an größere Städte wie Nürnberg, was sie sowohl für Pendler als auch für Familien attraktiv macht.
2. Demografische Entwicklung
Thalmässing hat rund 4.000 Einwohner (Stand: 2021). Die Region zeichnet sich durch eine alternde Bevölkerung aus, was die Nachfrage nach altersgerechten Immobilien und barrierefreien Wohnungen steigert. Gleichzeitig gibt es ein leichtes Wachstum bei jungen Familien, die von den vergleichsweise niedrigen Immobilienpreisen in ländlichen Gegenden profitieren möchten.
Wichtige demografische Trends:
- Zunahme von Familien und Berufspendlern, die nach einer ruhigen, naturnahen Umgebung suchen.
- Steigende Nachfrage nach Seniorenwohnungen und Pflegeimmobilien aufgrund der Alterung der Bevölkerung.
- Geringe Zuwanderung, was für die Stabilität des Marktes spricht, jedoch auch eine gewisse Stabilität der Preise zur Folge hat.
3. Marktanalyse: Angebot und Nachfrage
Der Immobilienmarkt in Thalmässing ist vor allem durch Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und kleinere Mehrfamilienhäuser geprägt. Während die Gegend im Vergleich zu größeren Städten eine begrenzte Neubautätigkeit aufweist, steigt die Nachfrage aufgrund der günstigen Preise und der Nähe zu urbanen Zentren.
Angebot:
- Neubauten sind im Vergleich zu großen Städten wie Nürnberg eher begrenzt. Dennoch gibt es immer wieder kleinere Bauprojekte für Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser.
- Bestandsimmobilien: Das Angebot an Bestandsimmobilien ist relativ stabil. Oftmals handelt es sich um landwirtschaftliche Gebäude oder ältere Häuser, die renoviert werden können.
- Wohnungen: Das Angebot an Mietwohnungen ist in Thalmässing eher begrenzt, was zu einem Anstieg der Kaufpreise führt.
Nachfrage:
- Einfamilienhäuser sind nach wie vor die am meisten nachgefragte Immobilienkategorie. Insbesondere junge Familien und Berufspendler suchen nach bezahlbaren Optionen.
- Altersgerechte Wohnungen und Pflegeimmobilien gewinnen zunehmend an Bedeutung.
- Ländliche Wohnungen und Immobilien für Freiberufler oder Landwirte sind weiterhin gefragt, da die Region durch ihre Nähe zur Natur und guten Verkehrsanbindungen sehr attraktiv für Menschen ist, die die Stadtarbeit mit einer ländlichen Lebensweise verbinden möchten.
4. Preisentwicklung
Die Immobilienpreise in Thalmässing sind in den letzten Jahren gestiegen, allerdings auf einem deutlich niedrigeren Niveau als in größeren Städten der Umgebung.
Kaufpreise (2023):
- Einfamilienhäuser: Der Preis für Einfamilienhäuser liegt im Schnitt bei 2.000 bis 2.500 € pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und dem Zustand des Hauses.
- Mehrfamilienhäuser: Der Preis für Mehrfamilienhäuser variiert je nach Größe und Zustand, liegt aber meist bei 1.500 bis 2.200 € pro Quadratmeter.
- Baugrundstücke: Die Preise für Baugrundstücke variieren zwischen 80 und 150 € pro Quadratmeter, je nach Lage und Erschließungsgrad.
Mietpreise (2023):
- Mietwohnungen: Die monatliche Kaltmiete für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung liegt bei ca. 7 bis 9 € pro Quadratmeter.
- Einzelzimmer in Mehrfamilienhäusern oder WG-Zimmer: Hier liegt der Preis bei etwa 5 bis 7 € pro Quadratmeter.
5. Infrastruktur und Anbindung
Thalmässing profitiert von einer sehr guten Verkehrsanbindung:
- Straßenverkehr: Über die Bundesstraße B2 ist Thalmässing direkt an die Städte Nürnberg und Ingolstadt angebunden.
- ÖPNV: Der öffentliche Nahverkehr ist gut ausgebaut, auch wenn der Zugverkehr weniger intensiv ist. Viele Pendler nutzen daher das Auto.
- Bildungseinrichtungen: Es gibt in Thalmässing Grundschulen und Kindergärten, während weiterführende Schulen in den umliegenden Städten besucht werden müssen.
- Einkaufsmöglichkeiten und Freizeit: Der Ort bietet eine Reihe von lokalen Einkaufsmöglichkeiten sowie Sport- und Freizeitmöglichkeiten. Für größere Einkaufszentren und Freizeitangebote müssen jedoch umliegende Städte wie Roth oder Ingolstadt angesteuert werden.
6. Marktprognosen und Zukunftsaussichten
Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Thalmässing wird voraussichtlich moderat weitergehen. Angesichts der zunehmenden Urbanisierung und der wachsenden Nachfrage nach ländlichen Immobilien werden die Preise voraussichtlich auch in den kommenden Jahren leicht steigen. Besonders für Einfamilienhäuser und Grundstücke wird ein anhaltender Nachfrageüberschuss erwartet.
- Langfristige Stabilität: Durch die begrenzte Neubautätigkeit und die geringe Immobilienfluktuation wird der Markt voraussichtlich stabil bleiben.
- Wachstumspotenzial: Die Nähe zu Nürnberg könnte Thalmässing weiterhin als attraktive Pendlergemeinde positionieren.
- Nachhaltigkeit und Klimafreundlichkeit: Zukünftige Bauprojekte könnten vermehrt auf nachhaltige Materialien und umweltfreundliche Bauweisen setzen, da dies zunehmend auch von Käufern und Mietern nachgefragt wird.
7. Schlussfolgerung und Empfehlungen
Der Immobilienmarkt in Thalmässing ist insgesamt stabil und zeigt moderate Preissteigerungen. Für Investoren bieten sich vor allem Möglichkeiten in den Bereichen:
- Renovierung und Modernisierung von Bestandsimmobilien.
- Investition in Neubauten, insbesondere Einfamilienhäuser, die den steigenden Bedarf von Familien und Berufspendlern decken können.
- Altersgerechtes Wohnen und Pflegeimmobilien sind langfristig ebenfalls ein wachsender Markt, da die Bevölkerung in Thalmässing älter wird.
Die Nähe zu größeren Städten und die gute Infrastruktur machen Thalmässing zu einem stabilen und vielversprechenden Immobilienmarkt für Käufer, Investoren und Mieter, die ein ruhiges Leben auf dem Land bevorzugen, aber dennoch nicht auf die Annehmlichkeiten der Großstadt verzichten wollen.
Umgeben von der fränkischen Jura und dem Naturpark Altmühltal ist der Markt Thalmässing in ein natürliches Bild gehüllt, das durch viele Naturschönheiten fasziniert. Das sehenswerte Fränkische Seenland grenzt direkt an die mittelfränkische Marktgemeinde. Über zahlreiche Rad- und Wanderwege können diese bemerkenswerten Gegenden erkundet und entdeckt werden. Eine vielfältige und gehobene Gastronomie sowie eindrucksvolle Sehenswürdigkeiten runden das lebhafte Freizeitangebot der Marktgemeinde ab.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Gegenwärtig sind rund 5.400 Menschen in der gastfreundlichen Marktgemeinde zu Hause. Diese erstreckt sich auf etwa 80 Quadratkilometer und ist in 38 Ortsteile gegliedert.
Die erste Erwähnung des Ortes als „Talamazzina“ geht bis in das Jahr 900 zurück. Der mittelfränkische Markt mit der Postleitzahl 91177 befindet sich im Landkreis Roth. Hier ist der Ort im Süden zu finden, wo er von den drei Städten Heideck, Greding, und Hilpoltstein umgeben ist. Als südliche Nachbarn des Marktes zeigen sich die beiden Landkreise Eichstätt sowie Weißenburg-Gunzenhausen. Das Gemeindegebiet liegt auf Höhenlagen von bis zu rund 610 Metern. Es weist insgesamt etwa 170 Kilometer Wanderwege und 470 Kilometer Feld- und Waldwege auf. Die Landschaft des Marktes ist vom Berg Landeck und dem Lauf der Thalach – ein circa 18 Kilometer langer Bach – geprägt. Zu seinen markantesten Bauwerken zählen das Keltische Bauernhaus, die Burg Stauf und das Schloss Eysölden, um nur einige zu nennen.
Thalmässing ist ein Markt, der über ein reiches Kultur- und Freizeitangebot verfügt. So zeugt unter anderem die Burgruine Stauf, die sich auf dem etwa 530 Meter hohen Burgberg befindet, von einer ereignisreichen Vergangenheit.
Einblicke in die Zeit der Spätgotik vermittelt das „Schloß Eysölden“, das sich heute in Privatbesitz befindet. Gleichwohl ist der traditionsreiche Ort von zahlreichen Kirchen gezeichnet, wie etwa die Katholische Kirche St. Peter und Paul oder die Pfarrkirche St. Lorenz aus dem 14. Jahrhundert. In jedem der insgesamt 38 Ortsteile begegnen Besucher solch eindrucksvolle Bauwerke, die auf jeden Fall einen Besuch wert sind. An heißen Tagen erweist sich das hiesige Freibad als echter Besuchermagnet. Umsäumt von vielen Bäumen sorgt das durch Solarenergie betriebene Schwimmbecken für jede Menge Spaß. Eine Vielzahl an Spielplätzen und unberührten Orten unterstreicht den hohen Erholungswert der Gemeinde. Aber nicht nur dieser macht den Markt zu einem attraktiven Wohnort. Gleichermaßen vermittelt der Markt eine hervorragende Infrastruktur. Er ist sowohl über Straße und Schiene als auch über Wasser gut erreichbar. Ihren familienfreundlichen Charakter beweist die Gegend mit ihrem allumfassenden Betreuungsangebot. Im Kindergarten „Regenbogen“ oder der „Mühlbachkrippe“ sind Kinder in besten Händen.
Der Markt in der Nähe des Fränkischen Seenlandes gilt heute als ein ländlich geprägter Dienstleistungs- und Gewerbestandort.
Durch mehrere Staatsstraßen und die Bundesautobahn von München nach Nürnberg ist das Gemeindegebiet gut erschlossen. Neuen Unternehmen werden hier lukrative Rahmenbedingungen geboten, die mit einer ausgefeilten Ansiedlungspolitik einhergehen. Der Markt ist bestrebt, für Unternehmen bestmögliche Bedingungen zu schaffen. Mit dem Gewerbegebiet „Eysölden-Ost“ bietet er auf einer Gesamtfläche von rund 49.000 Quadratmeter reichlich Platz für Betriebe unterschiedlichster Branchen. Die meisten Arbeitsplätze im Ort verzeichnen das produzierende Gewerbe, der Dienstleistungssektor sowie der Bereich Handel und Verkehr. Ein Großteil der hiesigen Unternehmen agiert in den Branchen Lebensmittel, Brauerei, Baugewerbe, KFZ-Handel, Landmaschinen und Gartenbau.
Die Lage des Marktes Thalmässing im Landkreis Roth definiert eine relativ geringe Einzelhandelszentralität und somit keine große Prägnanz als Einkaufsort.
Auf Basis der Angaben der IHK-Nürnberg belief sich im Jahr 2014 die Kaufkraft im Einzelhandel im Landkreis Roth auf rund 5.770 Euro je Einwohner. Der „Point of Sale“-Umsatz betrug etwa 3.775 Euro pro Bewohner.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Thalmässing
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Thalmässing eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
