Ich bin in Kronach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Kronach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Kronach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Kronach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Kronach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Kronach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Kronach
Um einen umfassenden Bericht über den Immobilienmarkt in Kronach zu erstellen, ist es wichtig, verschiedene Aspekte des Marktes zu beleuchten, darunter aktuelle Marktentwicklungen, Trends, Preisentwicklung, Angebot und Nachfrage sowie relevante wirtschaftliche Faktoren, die den Markt beeinflussen.
Ich werde dir eine Struktur für diesen Bericht geben, die folgende Themen umfasst:
1. Einleitung
- Überblick über Kronach: Kronach ist eine Stadt im oberfränkischen Bayern mit etwa 17.000 Einwohnern. Sie ist bekannt für ihre historische Altstadt, die Festung Rosenberg und ihre ländliche Umgebung. Diese Faktoren können den Immobilienmarkt beeinflussen, da sie sowohl für Investoren als auch für private Käufer von Bedeutung sind.
2. Makroökonomische Rahmenbedingungen
- Wirtschaftliche Lage in Bayern und Oberfranken: Die Region hat eine starke industrielle Basis, unter anderem im Maschinenbau, der Elektronikindustrie und in der Logistik. Diese wirtschaftlichen Faktoren haben Auswirkungen auf die Kaufkraft und die Nachfrage nach Immobilien in Kronach.
- Demografische Entwicklung: Wie viele ländliche Regionen in Deutschland, hat Kronach mit einer alternden Bevölkerung zu kämpfen. Die demografischen Trends könnten die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen, sowohl im Hinblick auf den Verkauf von Eigenheimen als auch auf Mietobjekte.
3. Immobilienmarktüberblick
- Marktsegmentierung: In Kronach gibt es unterschiedliche Marktsegmente:
- Eigentumswohnungen: Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist vor allem bei älteren Käufern und kleinen Haushalten stark. Es gibt sowohl Neubauten als auch Bestandswohnungen.
- Ein- und Zweifamilienhäuser: Diese sind besonders bei Familien und jüngeren Käufern gefragt. Die Verfügbarkeit von Grundstücken und Neubauten kann hier eine Rolle spielen.
- Mietobjekte: In Kronach gibt es eine relativ stabile Nachfrage nach Mietwohnungen. Die Preise können je nach Lage und Zustand der Immobilie variieren, aber im Vergleich zu größeren Städten sind sie relativ moderat.
- Gewerbeimmobilien: Der Markt für Gewerbeimmobilien in Kronach ist überschaubar. Es gibt einige kleinere Büroflächen und Ladenlokale, die jedoch aufgrund der städtischen Struktur und der begrenzten Wirtschaftskraft weniger Nachfrage erfahren als in größeren Städten.
4. Preisentwicklung und Trends
- Preistrends für Kaufimmobilien: Im Allgemeinen sind die Immobilienpreise in Kronach in den letzten Jahren stabil gestiegen, jedoch nicht im selben Ausmaß wie in großen Städten wie München oder Nürnberg. Laut aktuellen Marktanalysen sind die Preise für Einfamilienhäuser in Kronach im Durchschnitt bei etwa 2.000-2.500 EUR pro Quadratmeter, während Eigentumswohnungen bei etwa 1.500-2.000 EUR pro Quadratmeter liegen.
- Preistrends für Mietimmobilien: Die Mietpreise in Kronach sind im Vergleich zu größeren Städten relativ moderat. Eine 3-Zimmer-Wohnung kann hier zwischen 6-8 EUR pro Quadratmeter kosten, während die Mietpreise für kleinere Wohnungen (1-2 Zimmer) entsprechend günstiger sind.
- Faktor Neubau vs. Bestandsimmobilien: Der Neubau von Immobilien ist in Kronach noch überschaubar, aber es gibt immer wieder Projekte, die vor allem in den Randgebieten der Stadt stattfinden. Bestandsimmobilien sind oft günstiger, können jedoch in ihrer Ausstattung variieren.
5. Angebot und Nachfrage
- Nachfrage: Die Nachfrage nach Immobilien in Kronach wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die demografische Entwicklung, die Erschwinglichkeit von Immobilien im Vergleich zu großen Städten und die Lage der Stadt. Viele Käufer suchen nach ruhigen, ländlichen Gegenden, die trotzdem gut an städtische Ballungsräume angebunden sind.
- Angebot: Das Angebot ist vor allem im Bereich von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen begrenzt, da Kronach im Vergleich zu größeren Städten eine geringere Bautätigkeit hat. Neue Wohngebäude werden hauptsächlich in den Außenbereichen und in einigen Neubaugebieten entwickelt.
6. Immobilienentwicklungen und Investitionsmöglichkeiten
- Zukunftstrends: Kronach bietet Potenziale für Investoren, die in kleinere, aber aufstrebende Märkte investieren möchten. Die Entwicklung von Wohngebieten in Randlagen könnte langfristig zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen, vor allem wenn die Infrastruktur weiter verbessert wird.
- Renovierungen und Bestandsimmobilien: Aufgrund der Geschichte von Kronach gibt es auch viele Bestandsimmobilien, die für Investoren, die in Sanierung und Renovierung investieren möchten, interessante Möglichkeiten bieten.
7. Rechtliche Rahmenbedingungen
- Bau- und Planungsrecht: In Kronach gelten die bayerischen Bauvorschriften und das bayerische Baugesetz. Investoren müssen sich an die örtlichen Bauordnungen und die Nutzung von Flächen gemäß den Plänen der Stadt Kronach halten.
- Fördermöglichkeiten: Es gibt verschiedene Förderprogramme für Käufer von Immobilien, insbesondere für den Neubau und die Renovierung von Wohngebäuden. Diese Programme werden vom Land Bayern und der Stadt Kronach bereitgestellt und sind ein Anreiz für Investoren.
8. Risiken und Herausforderungen
- Demografische Veränderungen: Eine alternde Bevölkerung könnte die langfristige Nachfrage nach Immobilien beeinflussen, sowohl im Hinblick auf Kauf als auch Miete. Gleichzeitig kann es zu einem Überangebot an Immobilien kommen, wenn jüngere Generationen nicht in die Region ziehen.
- Marktgröße: Da Kronach eine relativ kleine Stadt ist, kann der Markt schwanken und weniger liquide sein als in größeren Städten.
- Wettbewerb von größeren Städten: Kronach steht im Wettbewerb mit benachbarten Städten wie Coburg oder Bamberg, die eine größere Infrastruktur und damit mehr wirtschaftliche Möglichkeiten bieten.
9. Fazit und Ausblick
- Der Immobilienmarkt in Kronach ist relativ stabil und bietet sowohl für Selbstnutzer als auch für Investoren Chancen. Die Preise sind moderat, und die Nachfrage nach Immobilien in der Region könnte in den kommenden Jahren weiter steigen, vor allem, wenn die Stadt weiter wächst und die Infrastruktur verbessert wird.
- Langfristig könnte Kronach von der Entwicklung neuer Wohngebiete und einer zunehmenden Urbanisierung profitieren. Gleichzeitig bleibt der ländliche Charme und die Natur in der Region ein wichtiger Faktor, der auch in den kommenden Jahren für viele Käufer attraktiv bleibt.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Eine Vielzahl von Wanderwegen und Parkanlagen bereichern die bayerische Stadt Kronach, die sich am Rande des Frankenwaldes erstreckt. Idyllisch liegt sie hier am Zusammenfluss der Flüsse Rodach und Haßlach.
Der Hubertusweg und der Fernwanderweg „Frankenweg“ sind zwei der Wanderwege, die entlang der Kreisstadt führen. Der Fernwanderweg zieht sich auf 520 Kilometer durch bayerische Regionen. Von Untereichenstein im Frankenwald führt er über die Kreisstadt nach Kulmbach und ebnet sich seinen Weg entlang der Fränkischen Jura bis hin nach Harburg. Als beliebter Ort zum Spazieren gehen gilt der Stadtpark am Marienplatz. Die lebendige Stadt an der Rodach hält für ihre Bewohner aber noch einige andere einladende Plätze bereit, die von alten Bäumen umsäumt sind und einen tollen Blick auf die Altstadt gewähren.
Kronach präsentiert sich als Kreisstadt des gleichnamigen Landkreises. Die 17.000-Einwohnerstadt befindet sich im Süden des Kreisgebiets und wird hier von den Gemeinden Stockheim und Wilhelmsthal im Norden, Marktrodach im Osten, Küps und Weißenbrunn im Süden sowie Mitwitz im Westen begrenzt.
Außerdem grenzt der Landkreis Kulmbach mit der Gemeinde Rugendorf im Süden an die Stadt. Auf etwa 67 Quadratkilometer großem Stadtgebiet teilt sich der Ort in insgesamt 24 Stadtteile, Einödhöfen und Weiler auf. Bezeichnend in der Region sind die historische Altstadt und die Festung Rosenberg (s. Bild), die in Deutschland als eine der am besten erhalten gebliebenen Festungsanlagen gilt. Ebenso erfreut sich die Altstadt an vielen alten Bauwerken, die den Kriegen standhalten konnten. Geprägt wird die reizvolle Altstadt durch zahlreiche Türme, Tore und Fachwerkhäuser. Das historische Flair wird überdies von imposanten Gewölbekellern und prachtvollen Standsteinhäusern untermauert. Die Kreisstadt an der Burgenstraße befindet sich auf Höhenlagen bis zu 320 Metern. Das Stadtzentrum ist am höchsten gelegen und wird deshalb auch als „Obere Stadt“ bezeichnet. Die etwa 1.000 Jahre alte Stadt zeigt sich als Geburtsort des berühmten deutschen Malers, Lucas Cranach der Ältere, welcher hier im Jahre 1472 das Licht der Welt erblickte.
Eine reizvolle Altstadt, das gesunde Klima und erschwingliche Baulandpreise machen die Stadt in Oberfranken aus.
Das soziale Netz setzt sich im Ort aus insgesamt zehn Kindergärten, zwei Pflege- und Altenheimen, einer Werkstatt für Behinderte, der Lebenshilfe sowie einem Kinderhort zusammen. Hinzu kommen verschiedene Beratungsstellen und Sozialdienste. Das beachtliche Freizeitangebot der Kreisstadt erstreckt sich vom Fitnesscenter über die BMX-Anlage bis hin zum Erlebnisbad „Crana Mare“. Aber auch zwei Tennishallen, drei Reithallen und sechs Kegelbahnen gehören zum Freizeitprogramm der Stadt. Mit seiner Frankenwaldklinik, einem Dialysezentrum und dem bayerischen Roten Kreuz ist der Ort auch im Gesundheitswesen gut ausgerüstet. Darüber hinaus existieren hier drei Tierärzte sowie reichlich Apotheken und Fachärzte. Auch das Schulwesen der Stadt ist beispielhaft. Schüler können hier unter anderem zwischen mehreren Realschulen, Gymnasien und Berufsschulen wählen.
Die Lucas-Cranach-Stadt zeigt sich als vielfältiger Wirtschaftsstandort. Sie überzeugt durch eine breitgefächerte Branchenstruktur und Arbeitskräfte, die sich durch viel Engagement und Kompetenz auszeichnen.
Die Unternehmen hier sind sehr divers. Vom mittelständischen Betrieb bis hin zum High-Tech-Unternehmen ist hier alles vertreten. Die als Mittelzentrum eingestufte Stadt verfügt über einen eigenen Bahnhof und liegt in der Nähe von drei wichtigen Bundesstraßen. In etwa 35 Kilometer Entfernung befindet sich der Regionalflugplatz Coburg.
Kronach liegt in einem Kreisgebiet, das im Jahr 2015 einen Kaufkraftindex von 95,3 verzeichnete.
Die hiesigen Bewohner suchen zum Einkaufen häufig die etwa 35 Kilometer entfernte Stadt Coburg auf.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Kronach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Kronach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
