Ich bin in Bayreuth als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Bayreuth Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Bayreuth um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Bayreuth analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Bayreuth eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Bayreuth zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Bayreuth
Ein vollumfänglicher Bericht über den Immobilienmarkt von Bayreuth würde verschiedene Aspekte abdecken, wie z.B. die aktuelle Marktlage, Preistrends, Nachfragetrends, beliebte Stadtteile, wichtige Faktoren für Investoren sowie mögliche Prognosen für die Zukunft. Ich werde alle relevanten Themenbereiche abdecken, um dir einen detaillierten Überblick zu geben.
1. Allgemeiner Überblick über Bayreuth
Bayreuth ist eine mittelgroße Stadt in Oberfranken, Bayern, mit ca. 75.000 bis 80.000 Einwohnern. Die Stadt ist bekannt für ihre kulturelle Bedeutung, insbesondere durch das Bayreuther Festspielhaus, das als Zentrum für Richard Wagner und seine Werke dient. Bayreuth zieht sowohl Kulturinteressierte als auch Studenten an, da die Universität Bayreuth eine hohe Bedeutung genießt und viele junge Menschen anzieht.
Die gute Verkehrsanbindung durch die A9 (Berlin–München) sowie der nahegelegene Flughafen Nürnberg machen Bayreuth zudem für Pendler attraktiv.
2. Marktlage des Immobilienmarktes in Bayreuth
a) Preistrends
Die Immobilienpreise in Bayreuth haben in den letzten Jahren tendenziell einen Anstieg erfahren. Insbesondere in den letzten 5 bis 10 Jahren hat sich der Markt aufgrund der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und dem steigenden Interesse an mittelgroßen Städten in Deutschland verändert.
- Wohnimmobilienpreise (Bestandsobjekte): Im Durchschnitt liegt der Preis für Bestandswohnungen (etwa 70–100 m²) bei ca. 2.500 bis 3.000 EUR pro m². In besonders begehrten Lagen, wie dem Stadtzentrum oder in unmittelbarer Nähe zu der Universität, können die Preise auch höher ausfallen (bis zu 4.000 EUR pro m²).
- Neubauwohnungen: Neubauten liegen in der Regel etwas höher. Preise für Neubauwohnungen in guten Lagen können bis zu 3.500–4.500 EUR pro m² betragen.
- Einzelhandelsimmobilien und Gewerbeobjekte: Gewerbliche Immobilien sind in Bayreuth stabil im Preis, mit einem leichten Anstieg, besonders in Bereichen wie Büro- und Handelsflächen. Im Zentrum von Bayreuth (Innenstadt und Universitätsnähe) liegt die durchschnittliche Miete für Büroflächen bei etwa 10–12 EUR pro m². Einzelhandelsflächen sind ebenfalls gefragt, jedoch je nach Lage (z.B. Innenstadt vs. Peripherie) variabel.
- Einfamilienhäuser und Reihenhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser in Bayreuth liegen durchschnittlich bei etwa 2.500 bis 3.200 EUR pro m², während Reihenhäuser in städtischen Randlagen oft günstiger sind.
b) Mietpreise
- Die Mietpreise in Bayreuth sind im Vergleich zu Großstädten wie München oder Nürnberg noch relativ moderat. Eine 2-Zimmer-Wohnung im Stadtzentrum wird bei etwa 9–12 EUR pro m² vermietet, je nach Ausstattung und Lage. Außerhalb des Zentrums sinken die Preise auf etwa 7–9 EUR pro m².
- Für Studenten gibt es besonders in der Nähe der Universität Bayreuth eine größere Anzahl an WGs und kleineren Wohnungen, deren Mietpreise bei etwa 6–9 EUR pro m² liegen können.
3. Nachfragetrends und Zielgruppen
Die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt von Bayreuth lässt sich in mehrere Hauptgruppen unterteilen:
a) Studenten und Akademiker
Durch die Universität Bayreuth gibt es eine hohe Nachfrage nach kleineren Wohnungen und WGs, die sich vor allem an Studierende richten. Dies führt zu einer konstanten Nachfrage nach Mietwohnungen in der Nähe der Universität. Eine stabile Nachfrage nach Wohnungen im Segment der günstigen bis mittleren Preisklasse ist hier spürbar.
b) Pendler
Viele Berufspendler, die in größeren Städten wie Nürnberg oder Bamberg arbeiten, aber in Bayreuth leben, beeinflussen die Nachfrage nach Miet- und Kaufobjekten. Die attraktive Lage entlang der A9 sorgt dafür, dass Bayreuth als Wohnort für Pendler immer beliebter wird.
c) Investoren
Besonders in den letzten Jahren wurde Bayreuth für Investoren attraktiver. Die Stadt bietet ein gutes Verhältnis von Mietrendite und Immobilienpreisanstieg. Auch wenn die Mietpreise eher moderat sind, bieten die relativ niedrigen Einstiegspreise und die hohe Nachfrage nach Wohnraum ein Potenzial für stabile Renditen.
d) Familien
Bayreuth ist aufgrund seiner guten Infrastruktur, grünen Flächen und günstigen Preise für Eigenheime auch bei Familien beliebt. Die ruhigeren Wohngegenden außerhalb des Stadtzentrums (z.B. in Gebieten wie Bindlach, Laineck oder in den Randbezirken von Bayreuth) sind bei dieser Zielgruppe sehr gefragt.
4. Beliebte Lagen und Stadtteile
Die beliebtesten und teuersten Wohngegenden in Bayreuth sind vor allem die Innenstadt und die Gebiete in der Nähe der Universität. Hier sind sowohl Mieten als auch Kaufpreise tendenziell höher.
- Innenstadt: Die zentrale Lage bietet eine gute Anbindung an Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, kulturelle Angebote und den öffentlichen Nahverkehr. Die Preise für Immobilien in diesem Bereich sind relativ hoch.
- Universitätsnähe: Besonders Studierende und junge Berufspendler schätzen die Nähe zur Universität. Die Stadtteile rund um die Uni (z.B. St. Georgen und der Bereich um das Neue Schloss) sind begehrt.
- Randgebiete und Vororte: Gebiete wie Bindlach, Laineck oder auch Eckersdorf bieten besonders für Familien attraktive Eigenheime und Grundstücke zu moderaten Preisen. Auch die Verkehrsanbindung ist hier in der Regel gut, vor allem mit dem Auto.
5. Prognosen für die Zukunft
Der Immobilienmarkt in Bayreuth zeigt insgesamt stabile Wachstumsprognosen. Die kontinuierlich steigende Nachfrage nach Wohnraum, bedingt durch die Nähe zur Universität und die gute Verkehrsanbindung, lässt auf eine weitere moderate Preissteigerung schließen. Besonders der Bereich der Neubauten könnte sich positiv entwickeln, da Bayreuth nach wie vor nicht zu den überhitzten Märkten in Bayern gehört.
Die Vermietung von Wohnungen wird weiterhin lukrativ bleiben, vor allem im Segment der studentischen Wohnräume und für Pendler, die von der günstigeren Lage profitieren. Es wird erwartet, dass die Nachfrage nach gehobenen Mietwohnungen in der Innenstadt und in der Nähe der Universität weiterhin stabil bleibt.
6. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Bayreuth bietet sowohl für Käufer als auch für Mieter ein vielfältiges Angebot. Die Kombination aus günstigen Immobilienpreisen im Vergleich zu größeren Städten, einer wachsenden Nachfrage aufgrund der Universität und der guten Verkehrsanbindung macht Bayreuth zu einem attraktiven Markt für Investoren und Eigenheimkäufer.
Die stabilen Preistrends und die kontinuierliche Nachfrage bieten ein vielversprechendes Potenzial für zukünftige Entwicklungen, sowohl im Miet- als auch im Kaufsegment.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Die kreisfreie Stadt Bayreuth zeigt sich mit einem großen Freizeit- und Wellnessangebot. Die hiesigen Bewohner haben die Wahl zwischen gleich sechs verschiedenen Thermen und Bädern.
Da wäre zum einen das Stadtbad, das sich mit einem vielseitigen Angebot vorstellt. Es beherbergt mehrere Whirlpools, ein großes Schwimmbecken und einen Nichtschwimmer-Bereich für die kleinen Gäste. Die Lohengrin Therme gehört ebenso zu einem begehrten Anlaufpunkt der Stadt. Sie gilt als eines der führenden Thermalbäder in Deutschland. Die beliebte Therme zeichnet sich durch ihr breites Wellness- und Therapieangebot aus. In reizvoller Lage bietet sie ihren Gästen auf etwa 1.000 Quadratmetern zahlreiche Möglichkeiten zum Entspannen. Im Sommer gilt das hiesige Altstadtbad als ein gern besuchter Ort. Das gemütliche Becken ist von einem riesigen Liegewiesenbereich umgeben, der mit reichlich schattigen Plätzen aufwartet.
In der östlichen Mitte des Regierungsbezirks Oberfranken trifft der reisende Gast auf die kreisfreie Stadt. Sie wird völlig vom gleichnamigen Landkreis umschlossen.
Etwa 72.000 Menschen haben es sich in der oberfränkischen Stadt gemütlich gemacht und hier ein Zuhause gefunden. Der präsente Ort zeichnet sich durch viele Vorzüge aus. Er präsentiert sich zum einen als Sitz des oberfränkischen Bezirks sowie der oberfränkischen Regierung. Zum anderen ist die kreisfreie Stadt Sitz des gleichnamigen Landratsamtes. Sie dehnt sich auf circa 67 Quadratkilometern aus und verzeichnet eine relativ hohe Bevölkerungsdichte von rund 1.070 Einwohnern pro Quadratkilometer. Die Stadt ist erst seit dem Jahr 1810 ein Teil von Bayern. Die Richard-Wagner-Festspiele haben die Stadt zu einem weltberühmten Ort gemacht, dessen Opernhaus seit 2012 ein Teil des UNESCO-Weltkulturerbes ist. Die Stadt mit ihren insgesamt 74 Ortsteilen weist Höhenlagen bis zu 340 Meter auf. Geografisch betrachtet, liegt sie im Süden des Obermainischen Hügellandes. Umgeben ist sie von der Fränkischen Schweiz und dem Fichtelgebirge.
Die junge bayerische Stadt ist ein attraktiver Wohnort für Jung und Alt. Den Menschen steht hier ein breitgefächertes Bildungsangebot gegenüber, das sich mit einem vielfältigen Kulturleben paart.
Diverse Sport- und Freizeiteinrichtungen ergänzen das städtische Angebot. Mit der hiesigen Universität ist die Stadt in Besitz einer innovativen und weltbekannten Einrichtung. Etwa 13.000 Menschen aus zahlreichen Ländern studieren hier. Darüber hinaus verspricht die Hochschulstadt auch in allen anderen Bereichen eine gute Aus- und Weiterbildung. Schüler können hier so gut wie jede Schulform besuchen. Von dem Gymnasium über die berufliche Schule bis hin zur Wirtschaftsschule ist hier alles dabei. Die zahlreichen Freizeiteinrichtungen der Stadt sorgen für reichlich Abwechslung. Der 18-Loch-Golfplatz und die Lohengrin-Therme gehören zu den beliebtesten Anlaufpunkten der Gegend. Zudem liegt die Stadt vor den Toren der Fränkischen Schweiz und des Fichtelgebirges.
Bayreuth bietet den hiesigen Unternehmen eine Vielzahl an Standortvorteilen. Die kreisfreie Stadt gilt als ein starker Forschungs- und Universitätsstandort, dessen Kulturleben beispielhaft ist.
Ideale Verkehrsanbindungen, hochqualifizierte Fachkräfte und eine dynamische Wirtschaftsförderung unterstützen das Konzept der Stadt. Zahlreiche „Global Players“ haben hier ihren Sitz. Zu den leistungsstärksten Unternehmen der Stadt zählen unter anderem die Brauerei Gebrüder Maisel sowie die LyondellBasell Chemie GmbH.
Der Kaufkraftindex von Bayreuth liegt mit 99,8 nur minimal unter dem Bundesdurchschnitt.
In Oberfranken gilt die Stadt, nach Coburg und Bamberg, als einer der begehrtesten Einkaufsorte.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Bayreuth
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Bayreuth eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
