Ich bin in Kulmbach als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Kulmbach Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Kulmbach um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Kulmbach analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Kulmbach eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Kulmbach zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Aber auch hier gibt es durchschnittliche Wohnlagen und ebenso sehr gute Wohnareale, die sich vor allem im Zentrum der Stadt befinden. So eruiert der Immobiliengutachter in den Randbezirken der Stadt Mietpreise von rund 4,30 Euro pro Quadratmeter. Wer nahe am Zentrum wohnen möchte, zahlt im Schnitt 6,90 Euro für einen Quadratmeter einer Mietwohnung. Die Neubauwohnung wird am lokalen Immobilienmarkt in der Regel erst ab etwa 7,10 Euro pro Quadratmeter vermietet. In der Großen Kreisstadt herrschen deutlich niedrigere Immobilienwerte als in den kreisfreien Städten Bamberg und Bayreuth. Hier müssen Wohnraumsuchende für Immobilien deutlich tiefer in die Tasche greifen. Aber auch in den umliegenden Kreisen Forchheim, Bayreuth, Coburg und Bamberg beobachtet der Immobiliengutachter am Immobilienmarkt Preise, die das Preisniveau der Kreisstadt leicht übersteigen. Für ein Einfamilienhaus aus dem Bestand zahlt der Kunde in der Stadt durchschnittlich 1.110 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Merklich teurer ist mit circa 2.430 Euro pro Quadratmeter das Neubauhaus. Die Eigentumswohnung als Bestandsimmobilie zeigt sich im Ort mit einem Kaufpreis von rund 1.180 Euro pro Quadratmeter. Wer eine Neubauwohnung in der Stadt kaufen möchte, zahlt im Schnitt 2.100 Euro für einen Quadratmeter. Der Erwerb einer Eigentumswohnung lohnt sich am hiesigen Immobilienmarkt nicht nur für Wohnraumsuchende. Auch Kapitalanleger können mit dem Erwerb einer Bestandswohnung im Ort gegenwärtig hohe Renditen erwirtschaften. Derzeit bewegen sich diese bei ungefähr 6,2 Prozent.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Das Stadtbild von Kulmbach ist von zahlreichen Bauwerken des Barock und der Renaissance gezeichnet. Viele mittelalterliche Bauwerke wurden am Konraditag im 16. Jahrhundert vollständig zerstört, sodass sich hier nur noch wenige Häuser aus jener Zeit vorfinden.
Zu den wenigen Bauwerken des Mittelalters zählen die Petrikirche, die heute als spätgotische Hallenkirche erscheint. Die ehemalige Wehrkirche verfügt über eine neugotische Ausstattung, von welcher insbesondere der Altar und mehrere wertvolle Gemälde ins Auge fallen. Auch der Weiße und der Rote Turm stammen aus dem Mittelalter. Der Weiße Turm thront seit dem 14. Jahrhundert in der Stadt und diente einst als Schuldgefängnis.
Kulmbach agiert als Große Kreisstadt und Sitz des Landratsamtes. Die Stadt am Main erstreckt sich auf ungefähr 93 Quadratkilometer im mittleren Westen des gleichnamigen Landkreises.
Im Norden wird diese vom Landkreis Kronach und der Gemeinde Rugendorf umrahmt. An die östliche Stadtgrenze schließen die Stadt Stadtsteinach sowie die Gemeinden Ködnitz und Untersteinach an. Die Märkte Kasendorf und Thurnau sowie die Gemeinde Neudrossenfeld begrenzen die Kreisstadt im Süden. Der Markt Mainleus zählt zu dem westlichen Nachbarort der Großen Kreisstadt. Die kreisfreie Stadt Bayreuth ist etwa 20 Kilometer südlich der Kreisstadt gelegen. Die Kreisstadt befindet sich in der geografischen Mitte des Regierungsbezirks Oberfranken. Etwa 26.000 Menschen leben und arbeiten in der bayerischen Stadt, die insgesamt 76 Ortsteile umfasst. Den Mittelpunkt des Ortes bilden das Deutsche Zinnfigurenmuseum und die Plassenburg. Das Museum ist in der Plassenburg beherbergt und präsentiert sich mit über 300.000 Figuren. Somit gilt es weltweit als das größte Zinnfigurenmuseum. Bei der Plassenburg, dem Wahrzeichen der oberfränkischen Stadt, handelt es sich eine Höhenburg aus der Renaissancezeit. Imposant thront sie über der Kreisstadt. In Deutschland zählt sie zu eines der größten Bauwerke der Renaissance.
Als Wohnort ist die heimliche Hauptstadt des Bieres sehr beliebt. Die Gründe dafür liegen klar auf der Hand.
Zum einen sind es natürlich die erschwinglichen Grundstücks- und Immobilienpreise, welche die Stadt als Wohnort attraktiv machen. Zum anderen wartet die Stadt am Main mit einem umfangreichen Bildungs- und Freizeitangebot auf. Auch die zentrale Lage in Bayern und die gute Verkehrsinfrastruktur tragen dazu bei, dass die Einwohnerzahl in der Stadt steigt. Gleich zwei Gymnasien sowie neun Grund- und Mittelschulen stehen den Schülern hier zur Verfügung. Ebenso hat in der Stadt die Carl-von-Linde-Realschule ihren Sitz. Die alte Markgrafenstadt hält für ihre Bewohner zugleich zahlreiche Bade- und Sportmöglichkeiten bereit.
Die Stadt im Herzen von Oberfranken erfreut sich als „heimliche Hauptstadt des Bieres“ einem weltweiten Bekanntheitsgrad.
Während damals noch das Handwerk den Mittelpunkt der hiesigen Wirtschaft einnahm, ist es heute vor allem die Lebensmittelindustrie, die in der Region für eine florierende Wirtschaft sorgt. So hat in der Kreisstadt das Max Rubner-Institut, das als Bundesforschungsinstitut für Lebensmittel und Ernährung fungiert, seinen Sitz.
Das Kreisgebiet, in dem Kulmbach gelegen ist, zeigte sich 2015 mit einem Kaufkraftindex von 95,9.
Als Produktionsstandort von Lebensmitteln und Getränken besitzt die Kreisstadt als Einkaufsort eine hohe Bedeutung.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Kulmbach
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Kulmbach eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
