Ich bin in Neustadt bei Coburg als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Neustadt bei Coburg Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Neustadt bei Coburg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Neustadt bei Coburg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Neustadt bei Coburg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Neustadt bei Coburg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Neustadt bei Coburg
1. Einleitung und Überblick
Neustadt bei Coburg ist eine Kleinstadt in Oberfranken, Bayern, mit ca. 12.000 bis 14.000 Einwohnern. Sie liegt im Süden des Landkreises Coburg und profitiert von ihrer Lage in der Nähe der Städte Coburg und Bamberg sowie der guten Anbindung an die Autobahn A73 und die Bundesstraße B4. Der Immobilienmarkt in Neustadt ist insbesondere durch die überschaubare Größe der Stadt, die Nähe zu größeren urbanen Zentren und die geografische Lage im fränkischen Raum geprägt.
2. Wirtschaftliche und demografische Lage
- Wirtschaft: Neustadt bei Coburg ist von einer Mischung aus regionalen Unternehmen, Handwerk und Dienstleistungen geprägt. Die Nähe zur Stadt Coburg und deren Industrien (z.B. Automobilzulieferer, Maschinenbau) hat einen positiven Einfluss auf den Arbeitsmarkt in Neustadt. Die Wirtschaft ist stabil, jedoch nicht so dynamisch wie in großen Ballungsräumen.
- Demografie: Der demografische Wandel zeigt sich auch in Neustadt. Die Bevölkerung ist im Durchschnitt eher älter, was sich auf die Nachfrage nach barrierefreien oder altersgerechten Wohnungen auswirkt. Gleichzeitig gibt es eine junge Zielgruppe, die durch die Nähe zur Hochschule in Coburg von günstigen Mietpreisen profitiert.
3. Marktübersicht
- Wohnimmobilien: Der Markt für Einfamilienhäuser und Wohnungen in Neustadt bei Coburg ist im Vergleich zu größeren Städten relativ stabil und weniger von extremen Preisschwankungen betroffen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern ist tendenziell etwas höher als nach Eigentumswohnungen, vor allem durch die demografische Zusammensetzung der Stadt und die geringe Verfügbarkeit von Neubauten.
- Mietmarkt: Auf dem Mietmarkt zeigen sich moderate Preissteigerungen. Die Mieten liegen im unteren bis mittleren Preissegment, wobei Neustadt aufgrund der Nähe zu Coburg für Pendler attraktiv ist. Es gibt eine relativ hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, besonders im Bereich der kleineren bis mittelgroßen Einheiten (1-3 Zimmer).
- Neubauprojekte: Aktuelle Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser. Es gibt jedoch nicht viele Großprojekte oder gewerbliche Neubauten, was zu einer begrenzten Veränderung der städtischen Struktur führt.
4. Preistrends
- Kaufpreise für Wohnimmobilien: Der Markt für Wohnimmobilien in Neustadt bei Coburg zeigt in den letzten Jahren moderate Preissteigerungen. Für Einfamilienhäuser liegt der Preis pro Quadratmeter im Durchschnitt bei etwa 2.500 bis 3.000 Euro, je nach Lage und Zustand des Objektes. Eigentumswohnungen sind etwas günstiger und bewegen sich im Bereich von 1.500 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter.
- Mietpreise: Die Mieten für Wohnungen liegen im Schnitt zwischen 6 und 8 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Ausstattung und Lage der Wohnung. Neubauwohnungen können auch höhere Mieten verlangen, während ältere Objekte etwas günstiger sind.
5. Nachfrage und Angebot
- Nachfrage: Besonders gefragt sind kleinere Wohnungen für Singles und Paare sowie Einfamilienhäuser in ruhiger Lage für junge Familien und Rentner. Die Nachfrage nach Eigentum ist aufgrund der niedrigen Zinsen in den letzten Jahren gestiegen, obwohl sie durch die allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten und steigenden Baukosten aktuell moderater ausfällt.
- Angebot: Das Angebot an Immobilien ist im Allgemeinen begrenzt, insbesondere im Segment der Neubauten. Die meisten Immobilien auf dem Markt sind Bestandsobjekte, und die Anzahl der Neubauvorhaben hält sich in Grenzen. Das begrenzte Angebot sorgt in den gefragten Lagen für eine gewisse Marktverknappung.
6. Zukunftsperspektiven und Prognosen
Der Immobilienmarkt in Neustadt bei Coburg wird voraussichtlich stabil bleiben, mit moderaten Preisanstiegen in den nächsten Jahren. Potenziale für Wachstum gibt es vor allem durch die Erweiterung des regionalen Infrastrukturnetzes, etwa durch den Ausbau der Verkehrsanbindung und durch städtebauliche Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes. Der Markt könnte durch eine zunehmende Nachfrage von Pendlern aus Coburg und anderen größeren Städten profitieren.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt in Neustadt bei Coburg zeigt sich insgesamt als stabil und eher ruhig. Das Preisniveau ist im Vergleich zu größeren Städten moderat, was die Region besonders für Pendler und junge Familien attraktiv macht. Die Nachfrage nach Eigenheimen und Mietwohnungen ist vorhanden, jedoch aufgrund des begrenzten Angebots auf dem Markt tendenziell etwas eingeschränkt. Langfristig wird ein moderates Wachstum erwartet, da die Region von einer guten Anbindung und ihrer naturnahen Lage profitiert.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Die Bayerische Puppenstadt Neustadt bei Coburg war ein Wohnort vieler großer Persönlichkeiten. So lebten hier einst der Komponist Johann Georg Witthauer und der Maler Ernst Dorn, der 38 Lebensjahre in der bayerischen Stadt verbrachte.
Auch der Atomphysiker Erich Bagge war in der Großen Kreisstadt zu Hause. Als markanteste Sehenswürdigkeiten der Gegend gelten die Auferstehungskirche und die evangelisch-lutherische Stadtkirche St. Georg aus dem 14. Jahrhundert. Darüber hinaus bildet das „Museum der Deutschen Spielzeugindustrie“ mit seiner Puppensammlung den kulturellen Mittelpunkt der Kreisstadt. Das Museum wurde im Jahre 1958 gegründet und erfuhr 30 Jahre später eine wesentliche Umgestaltung. Dem Gast des Trachten-Puppenmuseums wird die Geschichte der früheren Spielzeug-Herstellung nahegebracht.
Neustadt bei Coburg stellt sich als Große Kreisstadt vor. Gelegen im Landkreis Coburg, erstreckt sie sich auf über 61 Quadratkilometer.
Die zum Regierungsbezirk Oberfranken gehörige Stadt zählt heute ungefähr 15.500 Einwohner. Zu finden ist sie im Nordosten des Coburger Kreisgebiets, wo sie im Norden und Osten vom Bundesland Thüringen, im Süden von den Gemeinden Sonnefeld und Ebersdorf bei Coburg sowie im Westen von der Stadt Rödental umrahmt wird. Der Ort gliedert sich in insgesamt 21 Stadtteile. Er liegt eingebettet im Obermainischen Hügelland und am Fuße des Frankenwaldes. Das Stadtgebiet wird von der Röthen und der Steinach durchquert. Vor den Toren der Stadt thront der etwa 515 Meter hohe Muppberg. Mit der angrenzenden Stadt Sonneberg, die zum Bundesland Thüringen zählt, pflegt die Kreisstadt eine Städtepartnerschaft. Zusammen mit Sonneberg stellt sie eine wirtschaftlich sowie geografisch zusammenhängende Einheit dar.
Die Große Kreisstadt in Oberfranken ermöglicht ein angenehmes Leben für Familien, Jugendliche und Senioren. Das Angebot für Jugendliche erstreckt sich in der Stadt vom Jugendzentrum bis zur Jugendpflege.
Senioren steht die Stadt unter anderem mit mehreren Seniorenpflegeheimen sowie dem Betreuten Wohnen zur Seite. Auch das schulische Angebot ist im Ort breit gefächert. Insgesamt drei Grundschulen sowie eine Mittelschule können hier besucht werden. Bei der der Glockenbergschule handelt es sich um eine Einrichtung, die Kinder mit Beeinträchtigungen individuell fördert. Darüber hinaus ist die Stadt in Besitz des Arnold-Gymnasiums Neustadt und der Staatlichen Realschule Neustadt. Zudem haben zahlreiche Vereine, angefangen vom Anglerverein bis hin zum Motorradclub, ihren Sitz in der Stadt. Kindern stehen mit insgesamt sechs Kindergärten, einem Kinderhaus sowie dem Kinderhort zahlreiche Einrichtungen zur Verfügung. Auch Menschen mit Behinderungen steht die Stadt aufgeschlossen gegenüber und zeigt sich mit viel Engagement. Im Rahmen mehrerer Selbsthilfegruppen und eines ASB-Fahrdienstes versucht der Ort, beeinträchtigten Menschen das Leben zu erleichtern. Gleichwohl trägt die gut ausgebaute Infrastruktur der Stadt zu einem hohen Lebenswert bei. Sie verfügt über eine Anschlussstelle an die A 73. In etwa fünf Minuten können Reisende zu dieser bedeutenden Autobahn gelangen. In etwa 7 Minuten können sie mit dem Auto die Stadt Coburg erreichen.
Auch die hier ansässigen Unternehmen profitieren von der verkehrsgünstigen Lage der Kreisstadt. Ebenso feuern die vergleichsweise bezahlbaren Gewerbeflächen die hiesige Wirtschaft an.
Zu den größten Arbeitgebern im Ort zählen das bereits um 1873 gegründete „Diepa“-Unternehmen (Hersteller von Spezialstahlseilen) und die Franz Schneider GmbH „roll toys“, welche jährlich um die 350.000 Kinderfahrzeuge produziert. Die Stadt verfügt über einen eigenen Bahnhof sowie über gute Anbindungen an die Flughäfen in Coburg und Nürnberg.
Neustadt bei Coburg befindet sich im Landkreis Coburg. Dieser zeigte sich im Jahr 2015 mit einem Kaufkraftindex von 99,9.
Die kreisfreie Stadt Coburg weist einen Kaufkraftindex von rund 108 auf.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Neustadt bei Coburg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Neustadt bei Coburg eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
