Ich bin in Sulzbach-Rosenberg als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Sulzbach-Rosenberg Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Sulzbach-Rosenberg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Sulzbach-Rosenberg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberpfälzischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Sulzbach-Rosenberg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberpfalz und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Sulzbach-Rosenberg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordostbayern oder in der oberpfälzischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordostbayern und in der Oberpfalz agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Eine Vielzahl an interessanten Bauwerken zieren die Stadt Sulzbach-Rosenberg. Die Wallfahrtskirche St. Anna und das Schloss Sulzbach gehören unzweifelhaft dazu.
Ebenso befindet sich hier die größte Schlossanlage Nordbayerns. Die Wallfahrtskirche liegt am Annaberg und verfügt über eine eindrucksvolle Rokoko-Ausstattung. Die Burg Sulzbach weist noch erhaltengebliebene Elemente aus dem 9. Jahrhundert auf. Schon von Weitem sticht die dominante Burg ins Auge. Das kulturelle Leben der Stadt wird ebenfalls durch zwei Museen bereichert. Das Bayerische Schulmuseum wurde im Jahre 1979 eröffnet. Es war das erste Museum dieser Form im Freistaat Bayern. In einem geschichtsträchtigen Ackerbürgerhaus ist das Stadtmuseum beherbergt. Hier können die Besucher mehr über den damaligen Bergbau und die Eisenverarbeitung in der Stadt erfahren. Das Museum hält, neben zahlreichen Exponaten, bemerkenswerte Wandmalereien aus dem 16. Jahrhundert bereit.
Die Stadt Sulzbach-Rosenberg ist im Westen des Landkreises Amberg-Sulzbach gelegen. Als Teil der Region Oberpfalz befindet sich die Stadt am Rande der Fränkischen Alb.
Das historische Stadtzentrum thront auf einem Felsen. Umgeben ist die oberpfälzische Stadt von den Gemeinden Hahnbach, Edelsfeld, Neukirchen, Illschwang sowie der kreisfreien Stadt Amberg. Im Westen grenzt der Landkreis Nürnberger Land an das Stadtgebiet. Die kreisfreie Stadt Nürnberg ist circa 50 Kilometer von der ehemaligen Kreisstadt entfernt. Die Stadt entstand im Jahre 1934 im Zuge der Zusammenführung der Gemeinde Rosenberg sowie der Stadt Sulzbach. Heute leben etwa 20.000 Menschen in der benannten leistungsfähigen kreisangehörigen Gemeinde. Dem Stadtgebiet wird eine Gesamtfläche von ungefähr 53,20 Quadratkilometer zugerechnet.
Der Immobilienmarkt von Sulzbach-Rosenberg zeichnet sich durch gute und durchschnittliche Wohnlagen aus. Die Immobilienwerte bewegen sich hier, laut Immobiliengutachter, im mittleren Preissegment.
In anderen Regionen des Bezirks Oberpfalz, wie etwa Tirschenreuth, Regensburg und Neumarkt in der Oberpfalz, müssen Käufer von Immobilien tiefer in die Tasche greifen. Ähnlich hohe Immobilienwerte wie in der Stadt vermerkt der Immobiliengutachter, der unter anderem für die Immobilienbewertung beauftragt wird, in den Kreisen Cham und Schwandorf. Am Immobilienmarkt der bayerischen Stadt werden gegenwärtig Bestandswohnungen zu einem Mietpreis von rund 5,40 Euro pro Quadratmeter angeboten. Neue Immobilien, die als Doppel- oder Einfamilienhaus inseriert sind, verzeichnen im Ort einen Kaufpreis von etwa 1.780 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Weniger müssen Interessenten für den Quadratmeter eines Bestandshauses zahlen. Im Schnitt kostet hier ein Quadratmeter 1.235 Euro. Nochmals etwas günstiger ist die Eigentumswohnung aus dem Bestand. Circa 1.010 Euro zahlen Wohnraumsuchende für einen Quadratmeter dieser Wohnungen. Aktuell haben auch Kapitalanleger im Ort gute Möglichkeiten, hohe Renditen zu erzielen. Wer am lokalen Immobilienmarkt derzeit in eine bestehende Wohnung investiert, kann von etwa 6,3 Prozent Bruttomietrenditen profitieren.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordostbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Die kulturelle Stadt bietet mit zwei Grundschulen, einer Mittelschule, einer Realschule sowie einem Gymnasium ein reichhaltiges schulisches Angebot.
Zudem befindet sich hier ein Sonderpädagogisches Förderzentrum. Mehrere Berufsschulen, wie etwa die Berufsfachschule für Krankenpflege sowie die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung, reihen sich hinzu. Die medizinische Versorgung im Ort ist gut. Die Stadt ist in Besitz eines Kreiskrankenhauses und mehrerer Fachärzte. Auch Senioren sind hier gut aufgehoben. Die Stadt an der Rosenbach wartet gleich mit drei Seniorenzentren sowie einem Senioren- und Pflegeheim auf. Für die Jugend bietet unter anderem der Jugendtreff Hängematte Gelegenheiten, ihre Freizeit zu gestalten. Im Rahmen der Kinderbetreuung kann die Stadt mehrere Kindertagesstätten und Kindergärten vorweisen. Die Erz- und Eisenstadt zeigt sich darüber hinaus mit einem reizvollen Kulturangebot, das vor allem durch das „magische Dreieck Schloss – Kirche – Rathaus“ bestimmt wird. Die Herzogstadt präsentiert sich als ein künstlerischer Ort, der von Poesie und Musik gezeichnet ist.
Seit der wirtschaftlichen Umstrukturierung hat die bayerische Stadt einen starken Fortschritt erlebt.
Heute gilt sie als ein attraktiver Gewerbestandort, der seinen Unternehmen erschwingliche Gewerbeflächen bietet und eine geringe Arbeitslosenquote aufzeigt. Die einstige monotone Branchenstruktur hat sich in den letzten zehn Jahren im Ort erheblich erweitert. Zahlreiche Unternehmen aus Handwerk, Handel, Dienstleistungen und dem verarbeitenden Gewerbe haben hier ihr zu Hause gefunden. Darüber hinaus überzeugt die bayerische Stadt durch ihre hervorragenden Verkehrsanbindungen. Sie ist durch Staatsstraßen, Autobahnen und Bundesstraßen bestens erschlossen. Heute gilt der Ort als ein dynamisches Mittelzentrum mit hohem Potenzial.
Sulzbach-Rosenberg liegt in einem Landkreis, der 2015 eine Einzelhandelszentralität von etwa 63,5 aufzeigte.
Die Stadt selbst ist als Einkaufsort weniger präsent. Die meisten Menschen fahren zum Einkaufen in die kreisfreie Stadt Amberg, die sich mit einer Einzelhandelszentralität von 153,5 zeigt. Der Kaufkraftindex der Region bewegt sich leicht unter dem nationalen Durchschnitt.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Sulzbach-Rosenberg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Sulzbach-Rosenberg eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
