Ich bin in Vohenstrauß als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Vohenstrauß Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Vohenstrauß um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Vohenstrauß analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberpfälzischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Vohenstrauß eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberpfalz und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Vohenstrauß zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordostbayern oder in der oberpfälzischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordostbayern und in der Oberpfalz agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Vohenstrauß
Um einen vollständigen Bericht über den Immobilienmarkt von Vohenstrauß zu erstellen, sind mehrere Faktoren zu berücksichtigen, wie z. B. Markttrends, Preistrends, relevante Wirtschafts- und Demographiedaten sowie die wichtigsten Akteure. Aufgrund meines Zugriffs auf Echtzeitdaten kann ich dir jedoch eine detaillierte, allgemeinere Analyse zusammenstellen, die du mit aktuellen Marktdaten ergänzen kannst. Hier ist ein Entwurf für den Bericht:
1. Einleitung
Vohenstrauß ist eine Stadt im Oberpfälzer Landkreis Neustadt an der Waldnaab, die für ihre historische Bedeutung sowie die landschaftliche Lage zwischen dem Oberpfälzer Wald und der Oberpfälzer Hochebene bekannt ist. Die Stadt hat ca. 6.000 Einwohner (Stand 2023) und bietet eine Kombination aus ländlicher Idylle und guter Anbindung an größere Städte wie Weiden in der Oberpfalz und Schwandorf.
Dieser Bericht analysiert den Immobilienmarkt in Vohenstrauß, einschließlich der aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen sowie der Faktoren, die den Immobiliensektor beeinflussen.
2. Allgemeine Marktbedingungen
Der Immobilienmarkt in Vohenstrauß wird stark von lokalen Gegebenheiten, regionalen Trends und dem allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld beeinflusst. Insgesamt ist der Markt in einer stabilen, aber vorsichtigen Wachstumsphase. Die Nachfrage nach Immobilien hat in den letzten Jahren aufgrund der Nähe zu größeren Städten und der Entwicklung von Infrastrukturprojekten etwas zugenommen.
3. Preisentwicklung
3.1 Kaufpreise
- Einzelhäuser: In den letzten fünf Jahren haben die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Vohenstrauß einen moderaten Anstieg erfahren. Die Preise sind im Vergleich zu Großstädten wie Nürnberg oder Regensburg immer noch relativ niedrig, was Vohenstrauß für Käufer attraktiv macht, die in ländlicheren Gebieten wohnen möchten. Einfamilienhäuser im Stadtkern oder in bevorzugten Lagen kosten derzeit zwischen 200.000 und 350.000 EUR. In Randgebieten oder weniger zentralen Lagen liegen die Preise eher bei 150.000 bis 250.000 EUR.
- Eigentumswohnungen: Die Preise für Eigentumswohnungen haben ebenfalls leicht angezogen, vor allem in der Stadtmitte und in modernen Neubauten. Der Preis pro Quadratmeter für Wohnungen in Vohenstrauß variiert derzeit zwischen 2.200 und 3.000 EUR. Für hochwertigere Neubauwohnungen oder Altbauwohnungen in sehr guten Lagen können Preise von 3.000 EUR pro Quadratmeter und mehr erzielt werden.
3.2 Mietpreise
- Die Mietpreise sind in den letzten Jahren ebenfalls gestiegen, aber auf einem moderaten Niveau. Die Mieten für eine durchschnittliche Wohnung (50-70 m²) liegen derzeit bei etwa 6,50 EUR bis 8,50 EUR pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Ausstattung der Immobilie. In exklusiveren Neubauten oder besonders zentralen Lagen können die Mieten auch höher ausfallen.
4. Marktfaktoren und Einflussgrößen
4.1 Demografische Entwicklung
- Die demografische Struktur von Vohenstrauß zeigt einen leichten Rückgang der Bevölkerung, was in ländlichen Gebieten häufig der Fall ist. Viele junge Familien ziehen aus ländlichen Regionen in größere Städte, was die Nachfrage nach Wohnraum in Vohenstrauß tendenziell stabil hält, jedoch keinen dramatischen Anstieg in den Preisen verursacht. Die Altersstruktur ist relativ ausgewogen, mit einem großen Anteil älterer Einwohner, was die Nachfrage nach barrierefreien und seniorengerechten Wohnangeboten fördert.
4.2 Wirtschaftliche Faktoren
- Die Wirtschaftsstruktur von Vohenstrauß ist überwiegend von kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt. Die Region profitiert von der Nähe zu größeren Wirtschaftsregionen wie Weiden und Regensburg, was zu einer stabilen Einkommenssituation und einer moderaten Nachfrage nach Immobilien führt.
- Darüber hinaus sind Projekte wie die Verbesserung der Verkehrsanbindung oder die Ansiedlung von neuen Unternehmen in der Umgebung potenziell förderlich für den Immobilienmarkt.
4.3 Infrastruktur und Verkehrsanbindung
- Vohenstrauß ist gut an das überregionale Verkehrsnetz angeschlossen, sowohl durch die A93 als auch durch eine Zuganbindung nach Weiden und weiter nach Nürnberg. Diese Infrastruktur macht die Region für Pendler attraktiv und kann zu einer weiteren Stabilisierung des Immobilienmarktes beitragen.
5. Zukunftsaussichten
Die langfristigen Aussichten für den Immobilienmarkt in Vohenstrauß hängen von mehreren Faktoren ab:
- Infrastrukturprojekte: Geplante Erweiterungen oder Verbesserungen im Verkehrsnetz könnten die Region für Pendler noch attraktiver machen und zu einer erhöhten Nachfrage führen.
- Wohnungsbauprojekte: Angesichts der stabilen Nachfrage nach Eigenheimen und Mietwohnungen in der Region könnte der Bau neuer Wohnanlagen den Markt weiter anheizen. Besonders in den Randgebieten von Vohenstrauß sind noch Entwicklungsflächen vorhanden.
- Zinspolitik und Finanzierung: Die Zinsen für Hypotheken werden ebenfalls einen großen Einfluss auf den Markt haben. Sollten die Zinssätze weiter steigen, könnte dies zu einer Dämpfung der Kaufnachfrage führen.
6. Empfehlungen
Für Investoren und Käufer empfiehlt sich ein Fokus auf:
- Wohnimmobilien im Umland: Wegen der niedrigeren Preise sind ländliche und stadtrandnahe Lagen nach wie vor ein interessanter Markt.
- Sanierungen und Modernisierungen: Altbauten und renovierungsbedürftige Objekte bieten Potenzial für Wertsteigerungen.
- Barrierefreies Wohnen: Die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen dürfte weiter steigen.
7. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Vohenstrauß zeigt eine stabile, aber vorsichtige Entwicklung. Die Preise sind im Vergleich zu größeren Städten immer noch relativ erschwinglich, jedoch mit moderaten Steigerungen in den letzten Jahren. Langfristig könnte die Region von weiteren infrastrukturellen Verbesserungen und einer moderaten Bevölkerungsentwicklung profitieren, was den Markt für Immobilien stabil und potenziell wachstumsorientiert hält.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordostbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Das Edelsteinmuseum „Schätze der Oberpfalz“ ist einer der kulturellen Highlights der einstigen Residenzstadt.
Im Rahmen einer mannigfaltigen Sammlung präsentiert das Museum seinen Besuchern über 3000 Werke, die unter anderem eindrucksvolle Kristalle und Mineralstufen beinhalten. Allerdings nehmen Exponate aus der Oberpfalz den Mittelpunkt der Ausstellung ein. So findet der Gast hier unter anderem Granit-Kristalle in verschiedenen Farben sowie Schwerspäten aus Wölsendorf. Ein Freizeiterlebnis für Jung und Alt beschert das hiesige Freibad, das mit einem Wassertrampolin, einer Wasserrutsche sowie zwei Beachvolleyballfeldern aufwartet. Ebenso seien das Sprungbrett und die schattigen Liegewiesen zu nennen, die einen Ausgleich zwischen Action und Erholung bieten.
Die Stadt und Großgemeinde Vohenstrauß setzt sich im Wesentlichen aus den Ortsteilen Altenstadt, Waldau, Böhmischbruck, Roggenstein, Oberlind und Kaimling zusammen.
Der Ort, welcher ein Teil des Landkreises Neustadt an der Waldnaab ist, pflegt Beziehungen zu der französischen Gemeinde Moncoutant sowie der tschechischen Stadt Stribro. Das etwa 75 Quadratkilometer große Stadtgebiet liegt eingebettet im Vorderen Oberpfälzer Wald. Im Osten des Kreisgebiets ist die Stadt von den Nachbargemeinden Irchenrieth, Waldthurn, Leuchtenberg, Pleystein, Tännesberg und Moosbach umgeben. Ebenso teilt sie sich eine Grenze mit der kreisfreien Stadt Weiden in der Oberpfalz. Etwa 8.000 Menschen sind in der größten Stadt des Landkreises zu Hause, die nur circa 20 Kilometer von dem Nachbarland Tschechien entfernt ist. Sie gilt als schulischer und wirtschaftlicher Knotenpunkt in der südöstlichen Region des Landkreises.
Die 8.000-Einwohnerstadt im Oberpfälzer Wald deckt das Bedürfnis der Bewohner mit einem großen Angebot an sozialen Einrichtungen und einem breitgefächerten Freizeitprogramm.
Im sozialen Bereich sind hier unter anderem das Caritas Alten- und Pflegeheim, die AWO Sozialstation und eine Katholische Gemeinde ansässig. Sowohl junge als auch ältere Bürger sind in dem oberpfälzischen Ort gut aufgehoben. Im Bildungsbereich agieren in der Stadt eine Grund- und Mittelschule, eine Realschule und ein Sonderpädagogisches Förderzentrum. Für die Erwachsenenbildung stehen hier ebenso eine Stadtbücherei und eine Volkshochschule zur Verfügung. Die Landschaft um den Oberpfälzer Wald lädt zu ausgiebigen Spaziergängen und Radtouren ein. Mittlerweile ist Vohenstrauß nicht nur ein beliebter bayerischer Wohnort, sondern gleichwohl ein gefragter Urlaubsort geworden. Die intakte Natur und die Urbanität ergänzen sich hier harmonisch.
Die Stadt ist durch zwei Anschlussstellen der Autobahn A6 mit dem Fernstraßennetz verbunden. Über einen eigenen Bahnhof verfügt der Ort nicht mehr.
Zu den wesentlichen öffentlichen Einrichtungen der Stadt zählen das Amtsgericht, die Polizei, ein Notariat und ein Krankenhaus. Für das südöstliche Kreisgebiet gilt die Stadt als wirtschaftliches Zentrum. Der Ort ist als mögliches Mittelzentrum eingestuft und verfügt über gute Beziehungen zu Osteuropa. Erschlossene und erschwingliche Gewerbeflächen ermöglichen Unternehmen gute Standortbedingungen, welche durch niedrige Steuerhebesätze ergänzt werden. Die hier beheimateten Betriebe sind im Bereich Dienstleistungen, Einzelhandel, Handwerk, EDV und Gewerbe tätig. Bedeutende Städte, wie etwa Weiden in der Oberpfalz, Regensburg und Amberg, sind nicht weit von der bayerischen Stadt entfernt.
Vohenstrauß befindet sich im Landkreis Neustadt an der Waldnaab, welcher im Jahr 2015 eine Einzelhandelszentralität von 59,8 verzeichnete.
Viele Menschen fahren zum Einkaufen in die kreisfreie Stadt Weiden in der Oberpfalz, die in der Mitte des Kreisgebiets gelegen ist und eine hohe Einzelhandelszentralität von etwa 201 aufzeigt. Der Kaufkraftindex von 93,4 des Landkreises liegt unter dem nationalen Durchschnitt.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Vohenstrauß
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Vohenstrauß eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
