Ich bin in Amberg als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Amberg Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Amberg um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Amberg analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberpfälzischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Amberg eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberpfalz und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Amberg zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordostbayern oder in der oberpfälzischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordostbayern und in der Oberpfalz agierenden und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Gegenwärtig ermittelt der Immobiliengutachter am Amberger Immobilienmarkt Bruttomietrenditen von bis zu 4,7 Prozent.
Dieser Wert bezieht sich derzeit auf Wohnungen aus dem Bestand. Bei Neubauwohnungen bewegen sich die aktuellen Mietrenditen bei etwa 3,5 Prozent. Somit liegen die Bruttomietrenditen im Ort über dem Bundesdurchschnitt. Für Kapitalanleger ist hier also eine Investition in Immobilien lohnenswert. Im Mietsegment erkennt der Immobiliengutachter unterschiedliche Immobilienwerte. Aus der Lage und dem Alter des Objekts ergeben sich differierende Immobilienwerte. Für Wohnungen aus dem Bestand verlangt der hiesige Immobilienmarkt aktuell Quadratmeterpreise von rund 6,30 Euro. Die neue Wohnung wird in der Gegend ab circa 8,75 Euro je Quadratmeter vermietet. Ein Haus aus dem Bestand kann der Wohnraumsuchende in der kreisfreien Stadt bereits ab 7,55 Euro je Quadratmeter mieten. Den Bewohnern der Stadt werden hauptsächlich durchschnittliche und gute Wohnlagen geboten. In diesen Gegenden ist es ihnen derzeit möglich, ein Bestandshaus zu einem Quadratmeterpreis von ungefähr 1.915 Euro zu erwerben. Neue Immobilien verzeichnen mit rund 2.305 Euro etwas höhere Quadratmeterpreise. Wer bereit ist, soviel Geld auszugeben, ist in Besitz eines Einfamilien- oder Doppelhauses. Eigentumswohnungen aus dem Bestand zeigen sich mit einem hohen Sparpotenzial. Gegenwärtig werden diese in der Region ab durchschnittlich 1.630 Euro pro Quadratmeter verkauft. Die neue Wohnung ist auch hier bedeutend teurer. Dies unterstreichen die derzeit hohen Quadratmeterpreise von circa 2.865 Euro.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordostbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
Ambergs Altstadt zählt zu den besterhaltenen städtischen Anlagen Europas. Der mittelalterliche Stadtkern der kreisfreien Stadt beeindruckt mit zahlreichen Kirchen und profanen Bauten.
Zu erwähnen sei das Kurfürstliche Schloss, das einst als Regierungssitz der Pfalzgrafen diente. Als Wahrzeichen der Stadt gilt unzweifelhaft die sogenannte „Stadtbrille“, welche als Tor über der Vils zu sehen ist. Insgesamt fünf Bögen gehören der mittelalterlichen Stadtmauer an, von welchen zwei den Fluss überspannen. Auch das Gotische Rathaus hat im Ort eine hohe historische Bedeutung. Das um 1356 erbaute Gebäude steht heute unter Denkmalschutz. Gleichermaßen wird das Stadtgebiet durch einige Kirchen geziert. So finden sich hier die barocke Wallfahrtskirche Maria Hilf aus dem 17. Jahrhundert sowie die gotische Basilika St. Martin aus dem 15. Jahrhundert vor.
Amberg fungiert sowohl als kreisfreie Stadt als auch als Kreisstadt des Landkreises Amberg-Sulzbach.
Der interessierte Besucher trifft im Osten von Bayern auf die geschichtsträchtige Stadt, wo sie im Regierungsbezirk Oberpfalz gelegen ist. Der Ort an der Vils ist etwa 60 Kilometer von der Großstadt Nürnberg entfernt. Rund 42.000 Menschen sind gegenwärtig hier zu Hause und teilen sich eine Gesamtfläche von etwa 50 Quadratkilometer. Landschaftlich ist die Stadt vom Oberpfälzer Wald und der Frankenalb geprägt. Außerdem fließt der Fluss Vils durch das Stadtgebiet. Das heutige Oberzentrum wurde um 1034 erstmals in einer Urkunde erwähnt. Einst galt der Ort als bedeutende Garnisonsstadt, in der wichtige militärische Einrichtungen untergebracht waren.
Die Stadt an der Vils bietet eine hervorragende Infrastruktur. Ihr schulisches Angebot ist beispielhaft. Aus diesem Grund gilt der Ort auch als ausgewiesene Schulstadt.
Er beherbergt mehrere Grund- und Mittelschulen, zwei Realschulen, eine Städtische Wirtschaftsschule und vier Gymnasien. Hinzu reihen ich eine Vielzahl an berufsbildenden Schulen sowie zwei Sonder- und Förderschulen. Zudem hat die „Ostbayerische Technische Hochschule Amberg-Weiden“ hier ihren Sitz. Eine große Anzahl an bedeutenden Behörden sind in der Kreisstadt des Landkreises Amberg-Sulzbach ansässig. So trifft der interessierte Gast im Ort unter anderem auf ein Landratsamt, ein Finanzamt, das Klinikum St. Marien-Amberg, eine Justizvollzugsanstalt sowie ein Landgericht. Hinzu kommen noch viele weitere öffentliche Anstalten. Sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln können die Bewohner des Ortes die Metropole Nürnberg binnen kurzer Zeit erreichen. Die Stadt selbst wird durch zahlreiche Feste belebt, wie etwa das Altstadtfest im Juni oder das Sommerfestival, welches mit Theater- und Musikveranstaltungen aufwartet. Als großes Freizeitparadies gilt hier das Kürfürstenbad, welches über insgesamt sieben Becken verfügt.
Die kreisfreie Stadt Amberg ist von vielen Orten aus gut zu erreichen. So ist sie durch die A 6 und mehrere Bundesstraßen erschlossen.
Der Bahnhof der Stadt ermöglicht direkte Anbindungen nach Regensburg und Nürnberg im Stundentakt. Darüber hinaus verkehren mehr als 12 Stadtbuslinien durch den Ort. Etwa 65 Kilometer trennen die Stadt vom internationalen Verkehrsflughafen Nürnberg. Als größter Arbeitgeber im Ort gilt die Siemens AG mit über 5000 Mitarbeitern.
Im Jahr 2015 wurde in Amberg eine Einzelhandelszentralität von ungefähr 153 ermittelt.
Der Kaufkraftindex der Stadt lag bei 100 und entspricht somit dem bundesweiten Durchschnitt. Als Einkaufsort sind die kreisfreien Städte Regensburg und Weiden für viele Menschen attraktiver.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Amberg
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Amberg eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
