Ich bin in Pegnitz als Immobiliengutachter mit der Immobilienbewertung befasst. Ich bin Immobiliensachverständiger und bewerte in Pegnitz Immobilien und erstelle Mietwertgutachten.
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Der qualifizierte sowie zertifizierte Immobiliensachverständige Matthias Kirchner setzt mit seinen Immobiliengutachten professionelle Immobilienbewertung in Pegnitz um. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder institutionelle Immobilientransakteure erzeugen, vor Fehlentscheidungen schützen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern und letztendlich das sichere Auftreten gegenüber Immobilienmarktteilnehmern bedeuten. Mandanten des Sachverständigenbüros Matthias Kirchner erhalten eine vollumfängliche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Mikrolage, Makrolage,) nebst relevanten Anhängen.
Der Immobiliensachverständige für Pegnitz analysiert die wertrelevanten Kennziffern und Marktdaten des lokalen und regionalen Immobilienmarktes im oberfränkischen Bereich.
Die wesentlichen Kenn-Größen sind bspw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen bzw. marktkonforme und nachhaltige Mietwerte, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen oder auch Betreiberimmobilien (Gasthöfe, Seniorenpflegeheime, Hotels, u.a..) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Bayern ermittelten Bodenrichtwerte (zonal) aber auch immobilienkonjunkturelle und soziodemographische Statistikdaten. Diese Kennzahlen und Rahmendaten fließen bei der Gutachtenserstellung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren, oder auch Sachwertverfahren ein. Sie als mein Mandant erhalten schlussendlich ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB).
Der Immobiliengutachter Matthias Kirchner beschäftigt sich aber auch mit der Substanz der baulichen Anlagen.
Die bei der Immobilienwertermittlung zu beachtenden Kennzahlen sind einerseits Marktdaten des lokalen Immobilienmarktes und andererseits Substanzbetrachtungen, die entweder die Altersabschreibung direkt beeinflussen oder eigene Wertzuschläge oder Wertabschläge nach sich ziehen können. Der zu bewertende Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um die jeweilige Liegenschaft sowohl von ihrer Größe, Zustand und Ausstattung als auch von ihrer Marktfähigkeit zu analysieren. Der Immobilienbewerter Matthias Kirchner vereinbart und setzt in Pegnitz eine Ortsbesichtigung um, betrachtet und dokumentiert das Bewertungsgrundstück umfänglich, besorgt die relevanten Immobilienmarktdaten für die Region Oberfranken und wertet dieses Material entsprechend modellkonform aus. Von mir können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienbewertung (Vieraugenprinzip) an diesem Standort erwarten.
Es gibt eine Reihe von Lösungen, die ich für unterschiedliche Fälle in Pegnitz zur Verfügung stelle. Einige Bewertungsanlässe sind beispielsweise:
Immobilien erben und vererben
Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten. Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden? […]
Gerichtsgutachten
Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nordbayern oder in der oberfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden. […]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren. Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen. […]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft? Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so? […]
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein. In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen. […]
Der Immobilienkauf
Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider. Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen. […]
Immobilieninvestitionen
Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt. Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nordbayern und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl. […]
Berufsbetreuung
Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte. Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen. […]
Finanzierung (Beleihungswert)
Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich. Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. […]
Ermittlung des Wertes von Lasten und Beschränkungen
Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung. Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. […]
Immobilienmarktbericht Pegnitz
Der Immobilienmarkt einer Stadt oder Region wie Pegnitz ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Um dir einen vollumfänglichen Bericht zu erstellen, werde ich allgemeine Informationen zu Pegnitz sowie zu den typischen Trends und Aspekten des Immobilienmarktes in dieser Region zusammenstellen. Bitte beachte, dass ich keine aktuellen, spezifischen Marktdaten oder Zahlen aus Echtzeitquellen abfragen kann. Stattdessen kann ich allgemeine Trends und relevante Aspekte aufzeigen, die dir als Grundlage für eine tiefere Analyse dienen können.
1. Überblick über Pegnitz
Lage:
Pegnitz ist eine Stadt in der Oberpfalz in Bayern und gehört zum Landkreis Bayreuth. Sie liegt malerisch im Tal des gleichnamigen Flusses Pegnitz und ist Teil der Metropolregion Nürnberg. Die Stadt hat eine gute Anbindung an wichtige Verkehrsinfrastrukturen, darunter die Autobahn A9 und das Schienennetz.
Einwohnerzahl:
Die Stadt Pegnitz hat ca. 15.000 bis 20.000 Einwohner, wobei die Zahl schwanken kann. Der demografische Wandel spielt in ländlicheren Regionen eine wichtige Rolle. Pegnitz hat sowohl eine ältere Bevölkerung als auch eine zunehmende Anzahl junger Familien, die die Region für den Erwerb von Wohneigentum in Betracht ziehen.
Wirtschaftliche Lage:
Pegnitz ist stark von kleinen und mittelständischen Unternehmen geprägt, vor allem im Bereich Maschinenbau, Automobilzulieferindustrie und Handel. Auch die Nähe zu Bayreuth und die gute Erreichbarkeit von Nürnberg bieten zusätzliche wirtschaftliche Vorteile, insbesondere in Bezug auf Arbeitsplätze und Pendelmöglichkeiten.
2. Marktanalyse des Immobilienmarktes in Pegnitz
2.1. Preistrends
Die Preise auf dem Immobilienmarkt von Pegnitz sind im Vergleich zu größeren Städten wie Nürnberg oder Bayreuth tendenziell niedriger. Dennoch gibt es verschiedene Faktoren, die die Preisentwicklung beeinflussen:
- Einfamilienhäuser: Die Preise für Einfamilienhäuser in Pegnitz sind im Vergleich zu städtischen Ballungszentren wie Nürnberg günstiger. Einfamilienhäuser in ländlicheren Gegenden können zwischen 250.000 € und 400.000 € kosten, je nach Größe, Lage und Zustand der Immobilie. In den letzten Jahren gab es jedoch einen leichten Preisanstieg, der durch die allgemeine Nachfrage nach Immobilien auf dem Land, die vor allem während der Corona-Pandemie zugenommen hat, begünstigt wurde.
- Eigentumswohnungen: Auch der Markt für Eigentumswohnungen in Pegnitz ist im Vergleich zu Großstädten günstiger. Durchschnittlich liegen die Preise für Wohnungen bei etwa 2.000 bis 2.500 € pro Quadratmeter, wobei stark nachgefragte Objekte in zentraler Lage oder mit guter Verkehrsanbindung auch höhere Preise erzielen können.
- Mietpreise: Mietpreise in Pegnitz sind moderat. Für eine 3-Zimmer-Wohnung in zentraler Lage könnte der Mietpreis zwischen 7 und 10 € pro Quadratmeter liegen. Wohnungen außerhalb des Stadtzentrums sind in der Regel günstiger.
2.2. Nachfragetrends
Die Nachfrage nach Immobilien in Pegnitz wird durch mehrere Faktoren beeinflusst:
- Ländlicher Charme: Viele Käufer suchen in Pegnitz nach Immobilien, die eine hohe Lebensqualität in einer naturnahen Umgebung bieten. Die Region zieht sowohl junge Familien als auch Senioren an, die den Trubel der Großstadt meiden und auf der Suche nach einer ruhigeren Umgebung sind.
- Pendler: Aufgrund der guten Verkehrsanbindung an Bayreuth und Nürnberg gibt es eine stetige Nachfrage von Pendlern, die in Pegnitz wohnen, aber in den größeren Städten arbeiten. Dies betrifft sowohl den Kauf von Immobilien als auch die Nachfrage nach Mietobjekten.
- Investoren und Ferienimmobilien: Eine zunehmende Anzahl von Investoren interessiert sich für Ferienimmobilien in Pegnitz, vor allem aufgrund der Nähe zum Fichtelgebirge und den zahlreichen Wander- und Freizeitmöglichkeiten in der Umgebung.
2.3. Angebot und Neubauprojekte
Der Neubau von Immobilien in Pegnitz ist begrenzt, da die Stadt sowohl von landwirtschaftlich genutzten Flächen als auch von naturnahen Gebieten geprägt ist. Dennoch gibt es immer wieder neue Bauprojekte, sowohl im Bereich von Einfamilienhäusern als auch von Mehrfamilienhäusern.
- Neubauten: Besonders in den Randgebieten von Pegnitz gibt es Neubauprojekte, die in den letzten Jahren realisiert wurden. Diese Projekte sind insbesondere für Käufer interessant, die nach modernen Häusern in ländlicher Umgebung suchen.
- Sanierung und Renovierung: Ein weiterer Trend auf dem Immobilienmarkt ist die Sanierung und Renovierung älterer Gebäude, um den Bedarf an modernem Wohnraum zu decken, ohne neue Bauflächen zu beanspruchen. In vielen historischen Stadtteilen von Pegnitz gibt es Bestandsimmobilien, die eine attraktive Option für Käufer darstellen, die bereit sind, Zeit und Geld in die Sanierung zu investieren.
2.4. Einfluss externer Faktoren
- Zinspolitik: Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank hat Einfluss auf den Immobilienmarkt. Niedrige Zinsen fördern die Nachfrage nach Immobilien, da Finanzierungen günstiger sind. Ein möglicher Anstieg der Zinsen könnte hingegen zu einem Rückgang der Kaufnachfrage führen.
- COVID-19: Die Pandemie hat zu einer verstärkten Nachfrage nach Immobilien im ländlichen Raum geführt, da viele Menschen den Wunsch hatten, aus städtischen Ballungszentren auszuwandern. Dieser Trend hat sich auch in Pegnitz bemerkbar gemacht, was zu einer leichten Preissteigerung in den letzten Jahren geführt hat.
3. Zukunftsperspektiven des Immobilienmarkts in Pegnitz
- Langfristiger Trend zur Urbanisierung des Umlands: Da Pegnitz gut an Bayreuth und Nürnberg angebunden ist, könnte die Stadt von einem langfristigen Trend der Urbanisierung des Umlands profitieren. Dies bedeutet, dass immer mehr Menschen in Pegnitz wohnen möchten, die in den umliegenden Großstädten arbeiten.
- Nachhaltigkeit und Energieeffizienz: Die Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltig gebauten Immobilien könnte in den kommenden Jahren steigen. Dies könnte sich in einer verstärkten Bautätigkeit von „grünen“ Neubauten oder der Renovierung bestehender Immobilien mit energieeffizienten Maßnahmen äußern.
- Preisprognosen: In den kommenden Jahren ist von einem moderaten Preisanstieg auszugehen, der jedoch durch das Angebot an Neubauten und die allgemeine Wirtschaftslage beeinflusst werden könnte. Ein plötzlicher Anstieg der Zinsen oder eine wirtschaftliche Unsicherheit könnten die Entwicklung des Marktes verlangsamen.
4. Fazit
Der Immobilienmarkt in Pegnitz zeichnet sich durch eine Kombination aus relativ niedrigen Preisen im Vergleich zu größeren Städten und einer steigenden Nachfrage nach Immobilien in ländlicher Umgebung aus. Die gute Anbindung an Ballungszentren, die attraktive Natur und das wachsende Interesse an nachhaltigem Wohnen bieten viel Potenzial für zukünftige Entwicklungen.
Die Leistung meines Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung in Nordbayern
Die Immobilienbewertung in Deutschland wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren. [weiterlesen]
Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.
Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt. Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot. [weiterlesen]
Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale. [weiterlesen]
In der Einkaufsstadt Pegnitz thronen einige historische Bauwerke. Die Stadt erscheint in einer kulturellen Vielfalt, die sich mit unberührter Natur vereint.
Zum einen ziehen sich weitläufige Täler und saftige Wiesen durch den Ort. Zum anderen ist dieser gezeichnet von mittelalterlichen Bauten, die eine lange Geschichte erzählen. Die attraktive Innenstadt birgt eine Vielzahl von kulturellen Schätzen, wie etwa das „Altenstädter Schloß“ oder das Historische Rathaus. Das ansehnliche Gebäude diente einst als Stadtkrankenhaus und wurde später zur Stadtbücherei umfunktioniert. Seit der Sanierung im Jahr 2010 finden hier Tagungen und Konzerte statt. Auch das Historische Rathaus hat eine wechselvolle Vergangenheit vorzuweisen. Das um 1347 errichtete Bauwerk erfuhr bereits eine vollständige Zerstörung. Ein Wiederaufbau erfolgte im 16. Jahrhundert. Heute präsentiert sich das geschichtsträchtige Gebäude mit prachtvollen Fachwerkgiebeln.
Als Stadt im oberfränkischen Landkreis Bayreuth stellt sich Pegnitz vor. Das etwa 100 Quadratkilometer große Stadtgebiet erstreckt sich im Süden des Kreises.
Im Süden und Osten grenzen die Landkreise Amberg-Sulzbach sowie Neustadt an der Waldnaab an die Stadt. Weiterhin zählen die Gemeinden Schnabelwaid, Betzenstein, Pottenstein und Creußen zu ihren Nachbarorten. Der Veldensteiner Forst schließt im Süden an die Stadt an. Heute sind durchschnittlich 14.000 Menschen in dem bayerischen Ort zu Hause. Die kreisfreie Stadt Bayreuth ist etwa 27 Kilometer nördlich der Stadt gelegen. Die Großstadt Nürnberg ist circa 50 Kilometer vom Ort entfernt. Der Ort vor den Toren der Fränkischen Schweiz ist von dem „Schloßberg“ gezeichnet. Nordöstlich der Stadt thront zudem der rund 550 Meter hohe „Zipser Berg“.
Neben der attraktiven Innenstadt, die einige Einkaufsmöglichkeiten bereithält, bietet die Stadt im Landkreis Bayreuth eine hervorragende Infrastruktur.
Zahlreiche Schulformen und Kinderbetreuungsangebote bieten Eltern und dessen Kindern optimale Möglichkeiten. Eine gute Bildung der Kinder ist im Ort mit Grund- und Mittelschule, Realschule und Gymnasium gesichert. Ergänzt wird das breite Bildungsangebot durch eine Schule für Sprachbehinderte sowie ein Sonderpädagogisches Förderzentrum. Zudem warten eine Staatliche Berufsschule sowie die Berufsfachschule für Hotelmanagement mit hervorragenden Ausbildungsangeboten auf. Für die ältere Generation stellen das Seniorenhaus St. Elisabeth sowie das Seniorenparadies Familie Oertwig kompetente Anlaufstellen dar. Die Stadt in Bayern zeigt sich zudem mit einem familienfreundlichen Freizeitprogramm. Immer wieder gern wird hier das beheizte Frei- und Hallenbad „CabrioSol“ besucht. Im Wildgehege Hufeisen können Eltern mit ihren Kindern einen schönen Nachmittag verbringen. Auch das Kunsteisstadtion beschert Kindern einen erlebnisreichen Tag. Dazu besticht der idyllische Ort mit erschwinglichen Grundstückspreisen und vergleichsweise niedrigen Mieten. Die hiesigen Bewohner können sowohl mit der Bahn als auch mit dem Bus bequem und schnell in die kreisfreie Großstadt Bayreuth gelangen. Fröhliche Veranstaltungen, wie etwa das Gregorifest und der alljährliche Weihnachtsmarkt, bereichern das städtische Dasein.
Im Süden des Landkreises Bayreuth zeigt sich die Stadt mit einer florierenden Wirtschaft. Sie ist Teil der Metropolregion Nürnberg und zudem Mitglied des A9-Wirtschaftsbandes Fränkische Schweiz.
Der Ort verfügt über ausgezeichnete Anbindungen an drei Bundesstraßen sowie die Autobahn A9. Er ist in Besitz eines eigenen Bahnhofes mit der Streckenführung von Nürnberg nach Berlin. Die moderne Stadt gilt im Landkreis als ein innovativer Gewerbestandort mit einer niedrigen Arbeitslosenquote. Auf den vielen Gewerbeflächen der Stadt haben sich inzwischen einige „Global Players“ angesiedelt, die hier für eine prosperierende Wirtschaft sorgen.
Pegnitz zeigt sich mit guten Einkaufsmöglichkeiten, verzeichnet jedoch einen Kaufkraftabluss.
Die kreisfreie Stadt Bayreuth ist als Einkaufsort beliebter. Der gleichnamige Landkreis verzeichnete 2015 einen Kaufkraftindex von 95,7.
Bei Fragen rund um das Thema Immobilienbewertung in Pegnitz
kontaktieren Sie mich gern mit dem rechten Kontaktformular oder per Telefon 09 11/ 23 79 133. Ich berate Sie selbstverständlich kostenlos über die Möglichkeiten, die ich Ihnen als Immobiliengutachter für Pegnitz eröffnen kann.
Matthias Kirchner ist beruflich seit über 30 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv und über 20 Jahre als Immobiliensachverständiger im Norden von Bayern etabliert. Er ist nach der EU-Norm DIN ISO 17024 zertifiziert, Dipl.-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (DIA), Immobilienwirt (VWA-Dipl.) und Kfm. Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK).
