Lasten und Beschränkungen bei der Immobilienbewertung

Ein Versorger möchte ein Leitungsrecht in Ihr Grundbuch eintragen lassen. Eine neue Gasleitung wird verlegt. Ggf. wird die bauliche Nutzbarkeit Ihres Grundstückes nachhaltig geschädigt. Sie verlangen eine Entschädigung.

Gräfenberg
Dieter / pixelio.de

Ein Altenteil (Bauernhof) soll Bestandteil einer Immobilienbewertung werden, da der Hof verkauft wird, jedoch der im Ruhestand befindliche Bauer ein Altenteil (Wohnrecht in Verbindung mit Versorgungsleistungen oder Pflegeleistungen) im Grundbuch stehen hat. Diese oder ähnliche Rechte, wie auch bspw. Nießbrauch oder Wohnungsrechte lösen, abhängig vom Alter und dem zu erwartenden Sterbedatum des Berechtigten, eine Wertminderung aus, da ein Käufer diese Leistungen übernehmen muss oder auf Mieterträge bis zum Ableben des Berechtigten verzichten muss.

Bei derartigen Rechten und Belastungen ist die Hilfe eines qualifizierten Immobiliensachverständigen, der über ausreichende Erfahrungen in diesem Bereich verfügt, nötig.

Haben Sie Problemstellungen mit Rechten und Belastungen im Grundbuch, als Kaufinteressent oder Immobilienveräußerer? Ich helfe Ihnen.

Finanzierung (Beleihungswert) von Immobilienvermögen

Banken akzeptieren in der Regel keine (vom künftigen Schuldner) mitgebrachten Immobilienwertgutachten. Dennoch gibt es einige Kreditinstitute, für die ich regelmäßig Immobilienbewertung für hochwertigere Immobilienobjekte umsetze. Hier ist ggf. eine Zusammenarbeit möglich.

Gerolzhofen
Ilse Dunkel (ille) / pixelio.de

Banken betrachten Immobilien meist kritischer als ein kauf- und finanzierungswilliger Kreditnachfrager. Der Grund ist klar, die Bank möchte im Fall des Notleidens des Darlehens wenigstens das eingesetzte Kapital aus dem Verkauf oder der Zwangsversteigerung zurück haben. Nicht selten werden bei weniger marktgängigen Objekten oder Gewerbeimmobilien Eigenkapitalquoten von 40% oder mehr verlangt.

Mit einem Immobilienwertgutachten, welches die Zukunftschancen objektiv beleuchtet, kann ggf. auch ein Bankinstitut eine Basis finden, einen angemessenen Beleihungswert zu finden, der die Finanzierbarkeit des Projektes ermöglicht.

Fragen Sie mich nach Bankenkooperation. Ich helfe Ihnen.

Immobilienbewertung für Berufsbetreuung

Wird das Immobilienvermögen von einem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden, fordern die Sozialbehörden das Aufbrauchen eigener Vermögenswerte.

Nürnberg Ost
Foto M. kirchner, Nürnberg Ost

Als Berufsbetreuer sind Sie sicherlich häufig mit dem Thema konfrontiert, dass Liegenschaftsvermögen eines Betreuten u.U. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Heimkosten bezahlt werden müssen.

Das von dem Betreuten jahrzehntelang selbst bewohnte Einfamilienhaus in Nürnberg, in Franken oder der Oberpfalz muss dann regelmäßig veräußert werden. Sie als Berufsbetreuer benötigen dann für Ihre Revisionssicherheit gegenüber den Verwandten bzw. den Sozialämtern einen Nachweis, dass Sie das Immobilienvermögen des Betreuten nicht zu „billig“ verkauft haben. Ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung in oder um Nürnberg hilft Ihnen dabei, die Revisionssicherheit zu erlangen, die Sie benötigen und gibt Ihnen Sicherheit bei Verhandlungen mit Immobilienmaklern oder Kaufinteressenten. Ich helfe Ihnen dabei, das Immobilienvermögen Ihres Betreuten fair zu verwerten.

Fragen Sie mich nach einem revisionssicheren und gerichtsverwertbaren Verkehrswertgutachten.

Immobilieninvestitionen mit Hilfe der Immobilienbewertung

Sie erhalten als Fondsmanager, Privatinvestor oder auch Projektentwickler eine zweite Meinung, die Ihre eigenen betriebswirtschaftlichen Analysen stützt oder eben auch kritisch hinterfragt.

Nürnberger Land
Foto: Andrea Neumann

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern üblich. Verkehrswertgutachten eines in Nürnberg und im Frankenland ansässigen und qualifizierten Immobiliensachverständigen ist dann immer wieder die richtige Wahl.

Die Sicherheit der Kapitalanlage gewinnt in jedem Fall durch ein Immobiliengutachten. In der Regel werden Renditeimmobilien im professionellen Umfeld mit tollen Excel-Diagrammen, bunten Powerpoint-Präsentationen und ausschweifenden Worten präsentiert. Die sachverständige Überprüfung solcher Unterlagen gehört zu meinen Aufgaben.

Mit meinen Erfahrungen und Recherchemöglichkeiten bin ich in der Lage, die betriebswirtschaftlichen Annahmen zu hinterfragen und Daten zu verifizieren und ein Immobilienobjekt neutral aber dennoch wie ein Investor bzw. Kapitaanleger betriebswirtschaftlich zu betrachten.

Ich helfe Ihnen gern, Ihre Renditeüberlegungen zu analysieren bzw. Ihre Rechenschaftspflicht zu unterstützen.

Der Immobilienkauf mit Immobilienbewertung

Angebotspreise in einschlägigen Online-Immobilienportalen spiegeln ganz oft lediglich die Wunschvorstellungen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern wider.

Schwanstetten
Foto M. Kirchner

Gerade heute, in den weitgehend angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots und Ballungsräume, ist es in der Regel für Marktteilnehmer nicht einfach, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienwerten zu verdeutlichen.

Ich bewerte als Immobiliengutachter insbesondere in Nürnberg, in Franken und der Oberpfalz Immobilienobjekte, indem ich ähnliche zeitnahe Verkaufsfälle in einem Verkehrswertgutachten vergleiche und vergleichbar mache, statistisch auswerte sowie einen durchschnittlichen Marktpreis für Ihr Objekt herausarbeite.

Eine Kaufentscheidung

Ist Ihre Entscheidung über den Kauf eines Grundstückes gefallen, geht es meist gleich um sechs- oder siebenstellige Beträge. Hier ist eine neutrale Meinung eines qualifizierten Immobiliensachverständigen, dessen Gutachten nur einige hundert Euro kostet, eine gute Möglichkeit, sich vor Fehlentscheidungen oder überzogenen Preisvorstellungen zu schützen. Denken Sie daran, dass ein Immobilienmakler kein Berater sondern ein provisionsabhängiger Verkäufer ist. Natürlich gibt es viele seriöse und solide Immobilienmakler. Diese werden jedoch die Pros und Contras einer Immobilie nicht in einem ausgewogenen Verhältnis herausarbeiten und vorstellen.

Ich untersuche die marktrelevanten Eingangsgrößen, die auch die Entwicklung des zukünftigen Immobilienmarktgeschehens berücksichtigt. Hier können Mietpreiskappungen, Sanierungsgebiete, Ortssatzungen oder auch Bebauungspläne eine Rolle spielen. Der städteplanerische Wille einer Gemeinde wird meist von Marktteilnehmern aber auch von Immobilienmaklern nicht hinreichend berücksichtigt. Erhebliche Preisbewegungen können so für die Zukunft auch nicht prognostiziert werden.

In letzter Konsequenz fühlen Sie sich mit einem professionellen Sachverständigengutachten einfach besser, wenn die Kaufentscheidung gefallen ist und Sie jetzt guten Gewissens in eine notarielle Beurkunung gehen können.

Der Immobilienverkauf und Immobilienbewertung

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind divers. Ganz oft sind es berufliche Erwägungen, die Familienstruktur ändert sich oder ein Erbfall tritt ein.

Arnstein
Foto M. Kirchner

In Veräußerungsfällen kommt es darauf an, eine verlässliche Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem jeweiligen Wert einschätzen zu können. Die Meinung eines dritten neutralen Fachmanns, eines Immobiliensachverständigen kann eine hilfreiche Lösung sein um Fehler aus dem Wege zu gehen.

Preisverhandlung können durch ein Wertgutachten gestützt werden. Mit der gutachterlichen Wertaussage treten Sie sicher gegenüber Marktteilnehmern auf.

Sie verschenken das Liegenschaftsvermögen nicht und erhalten von mir für Ihre Immobilien in Nürnberg, im Frankenland oder in der Oberpfalz günstige Lösungsmöglichkeiten (Mängel, Altersabschreibung, anstehende Investitionen, Lage usw.) geboten. Ein Immobilienmakler ist von einer Maklercourtage abhängig und somit nicht unbedingt neutral. Er hat ein monetäres Eigeninteresse an einem bestimmten Verkaufspreis. In mir finden Sie einen neutralen Helfer, welcher wirtschaftlich unabhängig von dem jeweiligen Immobilienobjektwert agiert. Eine Immobilie besitzt in der Regel einen Wert, der im hohen fünfstelligen bis siebenstelligen Bereich beginnt oder liegt. Die Investition in ein Wertermittlungsgutachten, welches einige hundert Euro kostet, kann helfen, hohe Vermögensschäden zu vermeiden.

Ich bekomme immer wieder Anfragen, bei denen ich feststellen kann, dass ein Immobilienwertgutachten nicht zwangsläufig die richtige Lösung darstellt. Ich verkaufe Ihnen kein Gutachten, wenn es Ihnen nicht bei der Lösung Ihrer Themen hilft.

Ich sehe meinen Job darin, Ihnen zu helfen, wirtschaftlich gute und nachhaltige Entscheidungen zu treffen. Viele meiner Stammkunden vertrauen mir wegen diesem seriösen Verhalten.

Immobilienbewertung bzgl. Erbschaftssteuer

Sie sind mit dem Erblasser nur entfernt verwandt und haben daher keinen hohen Freibetrag und sehen sich als Immobilienvermögenserbe mit der Erbschaftssteuer durch die Finanzbehörden konfrontiert? Ihr steuerlicher Freibetrag ist ausgeschöpft?

Marktheidenfeld
Michael Baudy / pixelio.de

Eine recht häufig auftauchende Frage ist in diesem Zusammenhang: „Rentiert sich ein Wertermittlungsgutachten über eine Immobilie überhaupt?“ Unsere Antwort lautet sehr häufig: „JA“. Weshalb ist das so?

Beamte bei der Finanzverwaltung sind keine Immobilienwertermittler, sie besichtigen das Grundstück normalerweise nicht (Schreibtischtäter), sie gehen nach „Schema-F“ vor. Da steckt prinzipiell keine böse Absicht dahinter, sondern ist das Resultat gewisser Unzulänglichkeiten des Fiskalsystems. In sehr vielen Fällen sehe ich, dass bereits kleinere Einsparungen bei der Steuerlast die Sachverständigengebühren erheblich übersteigen (Überschüsse). Ich treffe immer wieder auf den Fall, dass eine Renditeimmobilie (bspw. ein Mehrfamilienhaus) in seiner denkbaren Restnutzungsdauer von den Finanzbehörden in Nürnberg, in Franken oder der Oberpfalz nicht korrekt bewertet wird. Die Dauer der nachhaltigen Ertragsfähigkeit einer Immobilie ist u.a. maßgeblich für den Wert des Objektes, weniger der Bodenwert.

Da der Finanzbeamte das Objekt nicht durch eigene Inaugenscheinnahme kennt, wird er schlussendlich auch die Substanz, Standards und die entsprechende Restnutzungsdauer nicht nachvollziehbar ermitteln können. Diese Schwachstellen und andere Probleme, welche die recht schematische Finanzamt-Wertermittlung nach sich zieht, räumen wir mit einem professionellen Verkehrswertgutachten aus. Finanzbehörden müssen Immobilienwertermittlungsgutachten nicht unbedingt anerkennen. Sie müssen aber einen substantiierten Vortrag des Steuerschuldners im Rahmen eines Widerspruchs gegen einen Bescheid auch inhaltlich bearbeiten und u.U. widerlegen.

Das gelingt in der Regel nicht, da ein qualifizierter, nach DIN ISO 17024 zertifizierter Sachverständiger meist erheblich bessere Detailkenntnisse in den wichtigsten Bewertungsdisziplinen besitzt, als Mitarbeiter der Finanzbehörden.

Kommt Ihnen ein Erbschaftssteuerbescheid bzgl. des Immobilienerbes nicht eindeutig vor, bzw. halten Sie den Ansatz der Finanzbehörden für zu hoch, bin ich der richtige Ansprechpartner.

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Die Scheidung einer Ehe ist leider ein häufiger Fall in meiner Immobilienwertermittlungspraxis. Es ist hierbei in der Regel hilfreich, trotz meist erheblicher Emotionen, einen kühleren Kopf zu bewahren.

Strullendorf
zaubervogel / pixelio.de

Es kann unter Umständen für beide Ehepartner eine brauchbare Lösung sein, dass Liegenschaftsvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnverfahren herauszulösen und gesondert monetär aufzuteilen.

Ich weiß aus einer Reihe von Familiengerichtsverfahren, die wir in Nürnberg und in der Region Nordbayern gerichtlich begleitet haben, dass eine signifikante Vermögensvernichtung im Raum steht, wenn alles im Streit geregelt wird.

Immer wieder werden mehrere Immobiliensachverständigengutachten und Obergutachten durch ein Familiengericht beauftragt, da sich meist der jeweils benachteiligt fühlende Ehepartner gegen ein Gutachten erfolgreich wehrt. Das muss nicht unbedingt sein. Durch eine außergerichtliche Einigung auf einen verlässlichen und professionellen Immobiliensachverständigen finden Sie eine unabhängige und vergleichsweise günstig Lösung für die Aufteilung des in der Ehe entstandenen Immobilienvermögens (Zugewinn). Ich habe über 20 Jahre Erfahrung darin, den Zugewinn bei der Immobilienbewertung bei unterschiedlichen, teilweise sehr weit zurück liegenden Wertermittlungsstichtagen, zu berücksichtigen. Es ist in diesen Fällen erforderlich, die Immobilie an zwei Wertermittlungsstichtagen zu bewerten, am Tage der Eheschließung sowie am Tage des Eingangs des Scheidungsantrages.

In diesen Zugewinnfällen ist besonders bei der Immobilienwertermittlung mit teilweise sehr weit zurückliegenden Stichtagen (Eheschließung) eine auskömmliche Erfahrung des Sachverständigen gefragt, da Immobilienobjekte mit Methoden dieses vergangenen Zeitraums bewertet werden müssen. Der Immobiliensachverständige muss sich sowohl mit seiner Datenrecherche als auch mit seinen Bewertungsmodellen u.U in vergangene Jahrzehnte zurückversetzen und das frühere Marktgeschehen simulieren. Fragen Sie mich.

Ich helfe Ihnen bei Ihren Fragestellungen zu dem Thema Ehescheidung mit Immobilienbeteiligung und Zugewinnausgleich.

Gerichtsgutachten mit Immobilienbeteiligung

Wir werden seit vielen Jahren für einige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Bayern und regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt.

Bad Brückenau
Wilfried Steinacker / pixelio.de

Sie haben als Rechtsanwalt ein Mandat mit einem Immobilienproblem in Nürnberg oder in der mittelfränkischen Region. Auch für eine vorgerichtliche Entscheidungen kann die Hinzuziehung eines Immobilienwertermittlungsachverständigen sinnvoll werden.

Nicht selten werden Gutachten in gerichtlichen Prozessen von der Gegenpartei angegriffen und führen letztlich zu weiteren Gutachten, die wiederum Kosten produzieren. Richter sind keine Immobilienfachleute. Scheint ihnen ein Gutachten nicht plausibel genug, wird ein weiteres Gutachten eingeholt. Wenn sich Parteien vorgerichtlich auf einen Sachverständigen und das entsprechende Ergebnis einigen bzw. dieses bereits vorab akzeptieren, können erhebliche Kosten und Ärger vermieden werden.

Neben gerichtlichen Streitigkeiten bin ich auch bei diversen Amtsgerichten für Zwangsversteigerungsabteilungen in und um die fränkische Metropole Nürnberg tätig.

Ihr Vorteil besteht in der guten Marktnähe und dem Wissen über die Verfahrensabläufe. Auch eine Teilungsversteigerung bei uneinigen Eigentümergemeinschaften wird hier thematisiert.

Sofern Sie als Rechtsanwalt, Richter oder Diplom-Rechtspfleger Beratung über die sachverständige Vorgehensweise zu Ihren Themen suchen, sprechen Sie mich gern an.

Ich helfe Ihnen gerne.

Vererben und Erben

Regelmäßige Übung in meinem Sachverständigenbüro ist der Erbfall mit Immobilienvermögen im Bereich der Privatgutachten.

Gemünden am Main
Klaus Brüheim / pixelio.de

Ganz häufig stehen die Erben vor ähnlichen Themenstellungen. Soll ein Verwandter (Miterbe) das Grundstück übernehmen und die weiteren Miterben ausgezahlt werden? Soll das Gebäude von einem Erben federführend verkauft und die Miterben aus dem Kaufpreis befriedigt werden?

Ist der Erbfall u.U. noch nicht eingetreten aber Behörden verlangen wegen der Pflegekosten, die der künftige Erblassers verursacht, die Verwertung der Immobilie, usw.. In solchen und ähnlichen Fällen führen wir gegenüber Behörden und Gerichten mit einem Verkehrswertgutachten den verlässlichen Nachweis, dass ein Immobilienvermögen bspw. in Nürnberg oder in Franken zu einem bestimmten Zeitpunkt einen bestimmten Wert besaß.

So können Sie gegenüber Miterben eine Auszahlungslösung vorbereiten oder gegenüber Sozialbehörden nachweisen, dass Sie das Immobilienvermögen nicht einfach so verschenkt haben. Was Geschäftsleute mitunter praktizieren, kann auch in einer vorweggenommenen Erbfolge mit Immobilienvermögen eine Lösung bilden.

Die Parteien (in diesem Fall Erblasser und Erben) bestellen aus einem Vertrag (hier Erbvertrag) heraus einen Sachverständigen, der den Immobilienwert zu einem Wertermittlungsstichtag bestimmen soll. So kann die Erbmasse ggf. vor dem Erbfall monetär definiert und vertragsfähig gemacht werden. Andererseits kann in einem Erbvertrag das Immobilienvermögen einem Erben zugesprochen werden mit der Maßgabe, dass dieser die anderen Erben auf Basis des Verkehrswertes ausbezahlen muss. Auch hier wird aus dem Vertrag heraus ein Sachverständiger bestellt.

Grundsätzlich ist es eine gute Lösung, bevor eine Liegenschaft dem Risiko einer Teilungsversteigerung ausgesetzt wird oder ein Familienstreit ausbricht, den möglichen Erbfall vertraglich und sachverständig vorab zu regulieren.

Ich unterstütze Sie dabei gern.