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Unterlagen für eine Immobilienbewertung

19. August 2014
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Akten

Kurt Michel / pixelio.de

Für die ordnungsgemäße Immobilienbewertung ist die Prüfung und Sichtung einiger Daten und Unterlagen angezeigt. Diverse Unterlagen dienen dem Immobiliensachverständigen auch um Sachverhalte und Tatsachenbefunde abzuleiten, wie bspw. die Nutzfläche, die Wohnfläche, die Grundflächenzahl (GRZ) usw. oder auch grundbuchlich verzeichnete Dienstbarkeiten und andere wertbeeinflussende objektspezifische Merkmale.

Für eine fundierte Immobilienbewertung sind folgende Unterlagen obligatorisch zu prüfen:

  • Grundbuchabdruck (aktueller Stand zum Wertermittlungsstichtag)
  • Flurkarte bzw. ein maßstäblicher Lageplan, ggf. ein Auszug aus dem Liegenschaftsbuch
  • Baulastenverzeichnisauszug, sofern in dem jeweiligen Bundesland existent (nicht in Bayern)

Zusätzlich, sofern das Grundstück bebaut ist:

  • Baubeschreibung aus dem Bauantrag
  • Flächen- und Raumberechnungen (Wohnflächen- und Nutzflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raumes)
  • Entwurfspläne des Bauantrages o.ä., Maßstab 1:100
  • Bauantragsunterlage (mit Nachweisen zu den Abstandsflächen und der Einhaltung des Maßes und der Art der baulichen Nutzung)

Bei Betreiber-Immobilien (Gasthöfe, Krankenhäuser, Hotels, Seniorenresidenzen etc.):

  • Darstellung besonderer nutzerspezifischer Betriebseinrichtungen
  • Betriebsgenehmigungen, Konzessionen
  • Flächen-, Auslastungs- und Umsatzdaten

Ergänzend, sofern vorhanden und im Einzelfall relevant:

  • Abdruck aus dem Altlastenkataster
  • Altgutachten
  • Maßgebliche Steuerbescheide
  • Mietverträge
  • Pachtverträge
  • Erbbaurechtsverträge
  • Protokolle der Wohnungseigentümerversammlung der letzte 3 Jahre (bei Teil- und Wohnungseigentum im Sinne des WEG)
  • Wirtschaftspläne der Wohnungseigentümergemeinschaft der letzten 3 Jahre (bei Teil- und Wohnungseigentum im Sinne des WEG)
  • Wärme- und/oder Energie-Contractingverträge u.ä.
  • Vorgaben des rechtskräftigen Bebauungsplanes bzw. einer die Bebauungsfähigkeit beeinflussenden Ortssatzung
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Honorar Immobilienbewertung

17. August 2014
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Das Sachverständigenhonorar biete ich im privaten Bereich ausschließlich pauschal an.

Honorar Immobilienbewertung

GG-Berlin / pixelio.de

Ein Pauschalhonorar hat sich für die Vertragspartner als faire und transparente Lösung seit vielen Jahren bewährt.

Das Honorar wird in der Regel individuell kalkuliert, da Immobilien ebenso individuelle Wertobjekte sind, die auch auf der Seite des Aufwandes für eine professionelle Bewertung meist differenziert betrachtet werden müssen. Fragen Sie mich bitte nach einem individuell kalkulierten Angebot.

Für ein spitz kalkuliertes Angebot benötige ich meist nur einige wenige relevante Eckdaten des Immobilienobjektes.

  • unbebaute Grundstücke: Objektadresse, Grundstücksgröße, Anzahl der Flurstücke und Nutzungsart, ggf. unterteilt nach Flächen
  • Wohnimmobilien: Objektadresse, Anzahl der Wohneinheiten, Gesamtwohnfläche, Grundstücksgröße, ggf. eine Sollmietenliste
  • Mischobjekte (Wohn- und Geschäftshäuser): Objektadresse, Anzahl der Einheiten unterteilt in Wohnen und Gewerbe jeweils mit der gesamten Wohn- oder Nutzfläche
  • Gewerbeobjekte: Nutzfläche, unterteilt nach Nutzungsarten (Lager, Büro, Produktion, Sozialräume, etc..) Jahresnettomieteinnahmen und die ggf. die Grundstücksgröße

Zu dem Pauschalhonorar entstehen mitunter zusätzliche Auslagen, die ich an meinen Auftraggeber gewinnfrei weitergebe:

  • Amtsgebühren, u.a. des Grundbuchamtes, des Altlastenkatasters, der unteren Bauaufsichtsbehörde etc.
  • Fahrkosten (0,60 € pro gefahrenen Kilometer / in der Regel einmal An- und Abfahrt zum Objekt)
  • Porto- und Telekommunikationskosten, pauschal 16,75 €

Nach meinen jahrelangen Erfahrungen betragen diese Auslagen je nach individueller Unterlagensituation und Objektart zwischen 50 bis 100 €.

Zusatzleistungen, die mit dem pauschal konditionierten Sachverständigenauftrag nicht erfasst wurden

verrechne ich mit 120 € pro Stunde. Solche Fälle können zum Beispiel eine zusätzlich notwendige Gebäudevermessung, die Bewertung eines Objektes zu mehreren Stichtagen (Stichwort Zugewinnausgleich bei Ehescheidungen) oder auch eine wertrelevante, nicht vorher bekannte dingliche Last im Grundbuch (Bsp. Nießbrauchrecht, Überbaurecht usw.) sein. Diese Dinge, sofern sie vor Auftragsvergabe besprochen werden, können selbstverständlich ebenfalls pauschal vereinbart werden, sodass keine monetären Überraschungen auftreten.

Haben Sie Fragen zu den oben genannten Honorierungsvorstellungen oder möchten ein individuell kalkuliertes Angebot für eine Immobilienwertermittlung, kontaktieren Sie mich gern unter der
Telefonnummer 09 11/ 23 79 133 oder über nachfolgendes Kontaktformular.

Kontaktformular:

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Das Leistungsangebot

12. August 2014
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Die Immobilienbewertung in Deutschland

wird nach einem standardisierten und normierten Verfahren nach dem § 194 Baugesetzbuch sowie dem § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) i. V. m. den Wertermittlungsrichtlinien durchgeführt. Die Standard-Verfahren sind entweder das Vergleichswertverfahren (basierend auf Vergleichspreisen), das Sachwertverfahren (basierend auf Herstellungskosten) bzw. das Ertragswertverfahren (basierend auf den marktkonformen Erträgen) oder auch eine Kombination verschiedener Verfahren.

Die Immobilienbewertung, die ich als Immobiliengutachter anbiete,

führt in der Regel zu einem Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Diese Gutachten sind bankenfest und gerichtsfest. Gelegentlich werden sogenannte Kurzgutachten oder Schreibtischbewertungen angefragt, die ich aus haftungsrechtlichen und berufsethischen Gründen nicht umsetze. Gleichfalls sind solche „Gutachten“ in der Regel wertlos, da in der „Schnelle“ nicht alle wertermittlungsrelevanten Daten recherchiert und belastbar ausgewertet werden können.

Rechte und Lasten

sind mitunter Gegenstand der Immobilienbewertung, welche sich in Wertminderungen oder Wertsteigerungen ausdrücken können. Ebenso können solche Rechte und Lasten auch Gegenstand einer separaten Wertermittlung sein, sofern z. Bsp. Ausgleichzahlungen zwischen Begünstigten und dem Rechtsgeber vereinbart werden müssen. Ebenso können sich Enteignungsverfahren, enteignungsgleiche Eingriffe durch die öffentliche Hand und daraus resultierende Entschädigungszahlungen auf ein Entschädigungsgutachten stützen.

Mietwertgutachten

werden meist von Zivilgerichten in Auftrag gegeben, bei denen versucht wird, ein Mieterhöhungsverlangen in einem Gerichtsverfahren zu begründen. Regelmäßig gelingt dies nur durch den sogenannten Sachverständigenbeweis, da einfache aber auch qualifizierte Mietspiegel und vom Kläger angebotene Vergleichswohnungen in der Regel nicht ausreichend beweisfähig bzw. gar nicht real vorhanden sind. Diese Mietwertgutachten, welche im Zusammenhang mit der Erhöhung der Grundmiete stehen, werden im Sinne des § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erstattet.

Mietwertgutachten bzgl. gewerblicher Mietverträge sind seltener anzutreffen, da die Miete hier bis auf eine strafrechtlich relevante Spanne frei vereinbart werden kann und da auch regelmäßig im zivilrechtlichen Rahmen umgesetzt wird. Hin und wieder kommen in strafrechtlichen Prozessen Mietwertgutachten über gewerbliche Flächen in der Bewertungspraxis des Sachverständigen vor.

Portfoliobewertung (Bewertung von Immobilienpaketen)

ist eine spezielle Disziplin der Immobilienwertermittlung, bei der eine Einzelbewertung vermieden wird, sondern mit Hilfe der Bildung von vernünftigen Klastern und Kennzahlen der Wert eines Immobilienportfolios ermittelt wird, der nicht zwangsläufig mit der Summe der Werte der Einzelimmobilien übereinstimmen muss. Bei der Immobilienpaketbewertung versuche ich, die wertermittlungsrelevanten Datenlage so tief und detailgenau wie möglich in eine Wertmatrix einzubinden um genaue Werte zu erhalten, ohne eine Einzelbewertung durchführen zu müssen.

Due Diligence (Immobilien)

Die Immobilienwirtschaft hat hier mittlerweile die recht tiefgehende Vorprüfung von ausgesuchten Kaufangeboten als üblichen Weg der Objektakquisition anerkannt. Die immobilienwirtschaftliche Betrachtung wird hier von meinem Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung angeboten. Für technische oder juristische Prüfungsleistungen arbeite ich mit geeigneten Spezialsachverständigen zusammen. Ich habe hier langjährige Partnerschaften entwickelt, die ich gern zum Nutzen meiner Auftraggeber einsetze.

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Büroprofil des Immobiliengutachters

8. August 2014
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Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

Immobiliensachverständiger Matthias Kirchner

Das Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung in Nürnberg wird geleitet von

Matthias Kirchner (Jahrgang 1969)

Qualifikation

  • Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LF) – DIN EN ISO/IEC 17024 (Zert.-Nr. DIA IB-268)
  • Diplom-Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten (Deutsche Immobilien Akademie an der Albert-Ludwig-Universität in Freiburg, Abschluss 2004)
  • Immobilienwirt (Dipl.-VWA, Abschluss 1997)
  • Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK, Abschluss  1994)

Wirkung in der Immobilienwirtschaft

  • seit 2009: Bürogemeinschaft Dieckmann & Kirchner München, Immobiliensachverständige im Raum München und Oberbayern, in Kooperation mit der von der IHK Bodensee-Oberschwaben öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Dipl.- Ing. FH Isabelle Dieckmann
  • seit 2008: Überregionale Kooperation mit dem Sachverständigen Bernd A. Binder, von der IHK Lüneburg-Wolfsburg öffentlich bestellt und vereidigt für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Diplom Kaufmann (FH) mit den Zweigstellen in Hannover, Düsseldorf, Köln, Neuss, Kiel u.a.
  • seit 2005: Geschäftsführender Gesellschafter der ONEO Investment GmbH mit dem Schwerpunkt Immobilienentwicklung und Revitalisierung
  • seit 2007: Partner der Partnerschaftsgesellschaft 5P, Dietzel Harter Kirchner Neugebauer Zimmermann, Immobiliensachverständige (Überregionale Sachverständigengesellschaft mit dem Schwerpunkt Investmentimmobilien-Bewertung)
  • 2007 bis 20015: Mitglied des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der fränkischen Großstadt Erlangen
  • seit 2004: Bürogründung, Sachverständiger für Immobilienbewertung in Nürnberg, Mittelfranken mit einer Zweigstelle im Bergischen Land
  • seit 1997: leitender Angestellter in der Projektsteuerungsgesellschaft der Deutschen Bahn, DB Projektbau als Leiter Grunderwerb mit Budgetverantwortung, Grundstückseinkauf ICE – Trasse Nürnberg-Ingolstadt-München und Erfurt-Nürnberg (Teilstück)
  • seit 1992: Mitarbeiter in namhaften Immobilienmaklerunternehmen (u.a. bei BNP Paribas Real Estate Deutschland früher Müller Int. / Atis Real)
  • seit 1990: Bauträgertätigkeit und Immobilienmanagement in Angestelltenverhältnissen und selbständig (ab 1990)
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7. August 2014
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Datenschutzerklärung

7. August 2014
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Kontakt

7. August 2014
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Kontaktformular:





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Impressum & Disclaimer

7. August 2014
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Angaben gemäß § 5 TMG:

Matthias Kirchner
Sachverständiger für Immobilienbewertung
Frankenstraße 152
90461 Nürnberg

Kontakt:

Telefon: 09 11/ 23 79 133
Telefax: 09 11/ 23 79 134
E-Mail: info@immobilienbewertung-nuernberg.de

Umsatzsteuer-ID:

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a Umsatzsteuergesetz:
DE 40 348 196 754

Angaben zur Berufshaftpflichtversicherung:

Name und Sitz der Gesellschaft:

ERGO Versicherungsgruppe AG
Victoriaplatz 2
40198 Düsseldorf

Verantwortlich für den Inhalt nach § 55 Abs. 2 RStV:

Matthias Kirchner, Frankenstraße 152, 90461 Nürnberg

Quellenangaben für die verwendeten Bilder und Grafiken:

Pixelio

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